A fronteira: o que é da unidade, o que é do condomínio
A divisão clássica: a unidade autônoma (seu apartamento, da porta pra dentro) é responsabilidade do proprietário/inquilino; as áreas e estruturas comuns (fachada, prumadas, telhado, corredores, elevadores, lazer) são do condomínio. Na vistoria, isso importa porque:
- Problemas de origem comum (infiltração de prumada, fachada) não são cobráveis do inquilino — mas devem ser registrados pra acionar o condomínio.
- Itens da unidade que tocam o comum (janelas na fachada, porta de entrada) têm regras próprias: geralmente a manutenção é da unidade, mas a alteração estética depende do condomínio.
O que vistoriar além do apartamento
Vaga de garagem
- Confirme o número da vaga e registre com foto (com a demarcação visível).
- Estado do piso da vaga e paredes próximas (vazamentos de veículos anteriores).
- Controle remoto do portão e chaves de acesso: quantos, funcionando?
Depósito / hobby box
- Se a unidade tem depósito, vistorie como um cômodo: estado, umidade, fechadura.
Itens de interface com o condomínio
- Porta de entrada (lado externo), campainha, olho mágico.
- Interfone — teste a comunicação com a portaria.
- Medidores individuais (água/gás individualizados): foto da leitura.
- Janelas e esquadrias da fachada: estado registrado, lembrando que alterações dependem de regra condominial.
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A vistoria é também o momento de alinhar o que o regimento interno impõe ao novo morador — evita conflito nos primeiros 30 dias:
- Mudança: dias e horários permitidos, necessidade de agendar elevador de serviço, eventual caução de mudança.
- Obras e furos: horários permitidos pra barulho; alterações que exigem aprovação.
- Animais, varanda, churrasqueira: regras que variam muito entre condomínios.
- Multas condominiais: infrações do inquilino chegam na conta do proprietário — o contrato deve prever o repasse.
Entregar uma cópia do regimento junto com o laudo de vistoria (e registrar a entrega) é uma prática simples que blinda o locador.
Danos em área comum causados na mudança
O caso típico: o sofá riscou o elevador, o armário bateu no corredor. O condomínio cobra do proprietário, que repassa ao inquilino. Pra esse repasse funcionar:
- O condomínio deve registrar o dano na hora (portaria/zeladoria costuma ter esse procedimento).
- O locador comunica o inquilino por escrito, com o registro do condomínio.
- Vale prever no contrato que danos em áreas comuns causados pelo locatário são de responsabilidade dele.
Perguntas frequentes
O inquilino responde por infiltração vinda de área comum?
Não. Problemas de origem comum (prumadas, fachada, telhado) são do condomínio. O papel do inquilino é comunicar imediatamente ao locador/administradora, que aciona o condomínio. A vistoria e as fotos ajudam a demonstrar a origem.
A vaga de garagem entra na vistoria?
Deve entrar. Registre o número da vaga, estado do piso, e os dispositivos de acesso (controles, tags, chaves) — eles são itens de inventário e costumam ter custo alto de reposição.
Quem paga o conserto do elevador riscado na mudança?
Quem causou o dano — na prática, o condomínio cobra do proprietário da unidade, que repassa ao inquilino responsável. O registro do dano pelo condomínio no dia da mudança é a peça-chave dessa cadeia.
O locador pode proibir o que o condomínio permite (ou vice-versa)?
O contrato pode ser mais restritivo que o regimento (ex: proibir animais mesmo onde o condomínio permite), mas nunca menos: as regras condominiais valem pra todos os moradores, inclusive inquilinos.
Em condomínio, a vistoria vai além da porta do apartamento: garagem, depósito, interfaces com o prédio e regras internas fazem parte do pacote. Documentar essas fronteiras desde o início evita que o primeiro conflito do inquilino seja com o síndico — e o segundo, com você.