Quanto cobrar como coanfitrião: taxa de administração no aluguel por temporada
Nenhuma lei fixa a taxa de coanfitrião: o valor é combinado entre você e o proprietário. O que dá para fazer é uma conta honesta: medir o tempo que cada imóvel consome, somar os custos, aplicar a margem que faz o negócio valer a pena e só então escolher o formato da cobrança, percentual, fixo ou híbrido. Este guia mostra essa conta com um exemplo e o que precisa estar no contrato para o valor se sustentar.
Quem começa a cuidar de imóveis de terceiros no aluguel por temporada costuma definir a taxa pelo que ouviu de um colega. Em poucos meses aparece o problema: reservas curtas demais, uma baixa temporada, um conserto que tomou a tarde inteira. A taxa não paga o tempo, e renegociar com o proprietário é bem mais difícil do que ter feito a conta antes de assinar.
Este guia trata do que o coanfitrião ou a administradora cobra do proprietário. A precificação da diária para o hóspede está no guia de aluguel de curta temporada.
O que a taxa precisa cobrir
Coanfitrião, gestor ou administradora de temporada: com qualquer nome, a taxa paga uma lista de tarefas que o proprietário raramente vê inteira. A própria Central de Ajuda do Airbnb recomenda que anfitrião e coanfitrião combinem com clareza as responsabilidades, a divisão dos ganhos e o reembolso de despesas (Airbnb, Coanfitriões: apresentação).
| Trabalho | O que entra | Quando acontece |
|---|---|---|
| Anúncio e preço | Fotos, texto, calendário, ajuste das diárias e das regras da casa | Na implantação e toda semana |
| Mensagens com hóspedes | Dúvidas antes da reserva, instruções de chegada, problemas durante a estadia | A cada reserva, inclusive à noite e no fim de semana |
| Limpeza e reposição | Escalar a equipe, conferir o resultado, repor enxoval e amenities | A cada checkout |
| Entrada e saída | Entrega do acesso, conferência do imóvel quando o hóspede sai | A cada estadia |
| Manutenção | Abrir o chamado, achar o prestador, acompanhar e conferir o serviço | Quando algo quebra, e na preventiva |
| Prestação de contas | Relatório, repasses, comprovantes, respostas ao proprietário | Todo mês |
| Imprevistos | Hóspede que não acha a chave, vazamento, reclamação | Sem aviso |
Repare na última coluna: boa parte do trabalho acontece por estadia, e não por mês. Um imóvel com muitas reservas de duas noites dá bem mais trabalho do que outro com o mesmo faturamento em estadias de duas semanas, e uma taxa que olha só para o faturamento não enxerga essa diferença. A rotina da equipe está em como organizar a equipe de limpeza, e o caminho do problema ao conserto, em manutenção em aluguel por temporada.
Os modelos de cobrança
Não encontramos um levantamento público e confiável sobre quanto os coanfitriões cobram no Brasil, por isso este guia não traz faixa de mercado. A referência oficial mais próxima é a Tabela Referencial de Honorários do CRECI-SP, para corretores de imóveis: 30% sobre o valor recebido na locação para temporada de até 90 dias, com valores aprovados em 2009 (CRECI-SP). É uma referência de honorários de corretagem em São Paulo, não uma pesquisa do que os coanfitriões cobram, e não diz quais serviços estão incluídos. Na prática, o valor é combinado com cada proprietário, e os formatos possíveis são poucos:
| Modelo | Como funciona | A favor | Contra |
|---|---|---|---|
| Percentual da receita | Uma parte do que o imóvel fatura, por reserva ou por mês | Você ganha quando o proprietário ganha | Na baixa temporada a receita cai, e o trabalho fixo continua |
| Valor fixo por imóvel | Uma mensalidade, haja ou não reserva | Previsível para você | Num mês fraco, pesa no bolso do proprietário |
| Híbrido | Um mínimo fixo mais um percentual menor | Divide entre os dois o risco da baixa | Pede um contrato bem explicado |
| Cobranças à parte | Preço próprio para serviços fora da taxa | Cada serviço pago pelo que custa | O proprietário precisa saber o que já está incluído |
Percentual de quê?
Um percentual não quer dizer nada enquanto a base não estiver escrita: o valor total pago pelo hóspede, o que sobra para o anfitrião depois da taxa da plataforma, com ou sem a taxa de limpeza. Escolha uma base, escreva no contrato e dê um exemplo com números, para ninguém interpretar do próprio jeito.
Cobranças à parte e repasses
- Limpeza. A taxa de limpeza do anúncio é paga pelo hóspede. Combine se ela vai inteira para a equipe, se passa por você ou se fica com o proprietário, que então paga a limpeza.
- Consertos, compras e reposição. O valor do prestador, da loja ou do enxoval reposto é repassado ao proprietário com o comprovante. Se você cobra pela gestão de um conserto grande ou de uma obra, diga quanto e a partir de quando.
- Implantação. Fotos, anúncio, inventário inicial e compra do enxoval de um imóvel novo concentram trabalho no primeiro mês e podem ter preço próprio.
A conta: do tempo ao preço
A taxa certa começa no seu custo, não no percentual do vizinho. São cinco passos.
Meça o tempo
Durante algumas semanas, anote o tempo real de cada imóvel: o que acontece a cada estadia (mensagens, coordenar e conferir a limpeza, entrada e saída) e o que acontece uma vez por mês (preço, relatório, manutenção). Se a limpeza é paga à parte, o tempo da faxineira não entra; o seu tempo de coordenar e conferir, sim.
Defina o custo da sua hora
Quanto você precisa ganhar por hora trabalhada, somados os impostos do seu formato de trabalho. Autônomo, MEI ou empresa mudam essa conta: defina com um contador.
Some os custos diretos
Deslocamento, telefone e internet, ferramentas e aplicativos, contador. Divida pelo número de imóveis que você administra.
Reserve para imprevistos
Urgência de madrugada, hóspede difícil, o mês em que tudo quebra. Uma reserva sobre o custo evita que o primeiro mês ruim apague o lucro do trimestre.
Aplique a margem e escolha o formato
O preço com margem é o custo dividido por (1 menos a margem): com margem de 25%, o custo dividido por 0,75. Depois traduza esse valor em mensalidade fixa, em percentual da receita esperada ou numa combinação dos dois.
Os números abaixo foram inventados para mostrar a conta. Não são dados de mercado nem sugestão de preço: refaça com o tempo e os custos reais de cada imóvel.
Imagine um apartamento de um quarto com 8 estadias num mês médio e receita esperada de R$ 6.000 no mês, na base escolhida para o contrato.
| Linha | Como calcular | Exemplo |
|---|---|---|
| Tempo por estadia | Mensagens, limpeza coordenada e conferida, entrada e saída | 1,5 hora |
| Tempo fixo do mês | Preço e calendário, relatório, manutenção | 5 horas |
| Horas no mês | 8 estadias × 1,5 + 5 | 17 horas |
| Custo do tempo | 17 horas × R$ 50 por hora | R$ 850 |
| Custos diretos do imóvel | Deslocamento, ferramentas, telefone, contador | R$ 220 |
| Reserva para imprevistos | 10% de R$ 1.070 | R$ 107 |
| Custo total no mês | Soma das três linhas anteriores | R$ 1.177 |
| Preço com margem de 25% | R$ 1.177 dividido por 0,75 | R$ 1.569 |
| Em percentual | R$ 1.569 sobre R$ 6.000 | 26% |
O número de um mês médio não basta. Veja o que acontece com três formatos num mês de baixa e num de alta, com o mesmo imóvel e as mesmas premissas (o custo muda porque o número de estadias muda):
| Mês | Estadias | Receita | Seu custo | 26% da receita | Fixo de R$ 1.570 | R$ 600 + 16% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Baixa | 5 | R$ 3.500 | R$ 930 | R$ 910 | R$ 1.570 | R$ 1.160 |
| Média | 8 | R$ 6.000 | R$ 1.177 | R$ 1.560 | R$ 1.570 | R$ 1.560 |
| Alta | 12 | R$ 9.500 | R$ 1.507 | R$ 2.470 | R$ 1.570 | R$ 2.120 |
No mês de baixa, o percentual fica abaixo do custo: você trabalha no prejuízo. O valor fixo protege você, mas leva quase 45% da receita do proprietário naquele mês. O híbrido fica acima do custo nos três meses e cai junto com a receita, dividindo o risco entre os dois. Nada disso é regra: com os seus números, o resultado pode ser outro. O que vale é fazer a conta dos meses ruins antes de assinar.
Coanfitrião no Airbnb: permissões, cotas e a Rede
No Airbnb, a plataforma tem ferramentas próprias para essa relação. Confira na sua conta antes de prometer algo ao proprietário, porque a disponibilidade pode variar:
- Permissões. O dono do anúncio escolhe o nível de cada coanfitrião: acesso total (anúncio, preços, reservas, mensagens, painel de ganhos e pedidos de reembolso por danos), acesso ao calendário e às mensagens (fala com os hóspedes e só vê o calendário) ou só acesso ao calendário. Um coanfitrião com acesso total também convida outros, mas não com acesso total (Airbnb, O que coanfitriões podem fazer).
- Cotas do coanfitrião. O dono do anúncio pode dividir os ganhos pela plataforma: a taxa de limpeza, uma porcentagem da reserva com ou sem a taxa de limpeza, a taxa de limpeza mais uma porcentagem, ou um valor fixo por reserva. A porcentagem é calculada sobre os ganhos do anfitrião, depois da taxa de serviço e dos impostos e taxas aplicáveis. Só o dono do anúncio configura, o coanfitrião tem 14 dias para aceitar, reembolsos da proteção ao anfitrião contra danos não entram na divisão e a Central avisa que pode haver limitações regionais (Como funcionam as cotas do coanfitrião).
- Rede de Coanfitriões. Em outubro de 2024, o Airbnb lançou a Rede de Coanfitriões, para anfitriões encontrarem coanfitriões locais, em 10 países, entre eles o Brasil, em locais selecionados (Airbnb Newsroom). Hoje a Central de Ajuda lista mais regiões.
As cotas resolvem o repasse das reservas do Airbnb. Reservas de outros canais e diretas, despesas e cobranças à parte continuam dependendo do contrato e da sua prestação de contas.
Como justificar a taxa ao proprietário
O proprietário não vê as mensagens da madrugada nem a tarde esperando o encanador. Ele vê o repasse e, de vez em quando, uma avaliação. A taxa se sustenta quando o trabalho fica visível:
- Relatório mensal com tudo junto. Reservas, receita, repasses, despesas com comprovante e o que foi feito no imóvel. O que mandar e como organizar está em relatório para o proprietário no aluguel por temporada.
- Prova de cada estadia. Fotos do imóvel na saída do hóspede e depois da limpeza, com data e hora. Elas mostram que a casa foi conferida e são a base para cobrar um dano do hóspede certo (veja inventário e vistoria para o AirCover).
- Histórico de manutenção. Cada conserto com foto de antes e depois, prestador, valor e recibo. Três chamados para o mesmo chuveiro no ano viram argumento para trocar o aparelho, e não reclamação sobre gastos.
- Custo separado da sua taxa. Ao repassar uma despesa, mostre o comprovante do fornecedor e, numa linha à parte, a sua cobrança pelo serviço, se houver. Misturar as duas coisas é o caminho mais curto para a desconfiança.
- Números que o proprietário entende. Ocupação, diária média, avaliações e quanto tempo levou para resolver cada problema.
O que colocar no contrato de gestão
A taxa vale o que está escrito. O contrato com o proprietário (de gestão, de administração ou de prestação de serviços de coanfitrião: o nome importa menos que o conteúdo) deve responder pelo menos a estas perguntas:
| Cláusula | O que definir |
|---|---|
| Serviços | O que a taxa cobre e o que é cobrado à parte, com o preço de cada extra |
| Base e pagamento | Percentual sobre qual valor (com um exemplo), mínimo mensal, data, e se o repasse sai pela plataforma ou por você |
| Despesas | Quais despesas você paga e repassa, com comprovante, e o valor acima do qual um conserto precisa de aprovação do proprietário |
| Prestação de contas | O que o relatório traz, em que dia chega e por quanto tempo os comprovantes ficam guardados |
| Danos | Quem paga quando o dano é do hóspede, do desgaste normal ou do próprio imóvel, e quem aciona a plataforma ou cobra o hóspede |
| Anúncio e acessos | De quem é o anúncio e a conta, que permissões você tem e o que acontece com o anúncio, as senhas e as chaves no fim do contrato |
| Condomínio | Quem confere se a convenção permite a locação de curta duração e quem responde por multas do condomínio |
| Prazo e saída | Duração, aviso prévio e o que acontece com as reservas já confirmadas |
Nas reservas diretas, além do contrato com o proprietário existe o contrato com o hóspede, assunto de contrato de aluguel por temporada.
A Lei 6.530/1978 atribui ao corretor de imóveis a intermediação na locação de imóveis (art. 3º). Se o seu serviço inclui intermediar a locação em nome do proprietário, consulte o CRECI do seu estado e um advogado sobre a necessidade de registro antes de fechar contratos.
Como a Vistorize ajuda a mostrar o trabalho
Na vistoria de aluguel por temporada da Vistorize, o que acontece dentro do imóvel fica registrado. O relatório de cada vistoria e o PDF dos tickets vão para o proprietário; o resto organiza o seu trabalho:
- Vistoria a cada checkout do Airbnb. Com o link de calendário (iCal) do anúncio, a vistoria do dia de cada checkout é criada sozinha, já com os responsáveis padrão do imóvel. Nos outros canais, você agenda a vistoria no app.
- Fotos com data e hora. Toda foto leva a data e a hora em que foi incluída na vistoria, e a contagem do enxoval mostra em destaque no relatório o que ficou diferente do esperado.
- Relatório com a sua marca. O link do relatório abre sem login, pode ser enviado pelo WhatsApp e pode sair com a logo, a cor e o contato da sua empresa.
- Tickets com o prestador. Cada conserto vira um ticket da unidade, com o prestador e o valor que ele cobrou. Compartilhado por link e código, o ticket abre no celular do prestador, que manda fotos, vídeos e o recibo ou a nota fiscal sem criar conta, e tudo entra na linha do tempo do ticket.
- PDF dos tickets por período. Um PDF da unidade com os tickets abertos no período, para enviar ao proprietário, com as fotos de cada ticket, o valor do serviço e o nome do prestador, e com a marca da sua empresa, se ela estiver configurada.
- Diário do imóvel e Indicadores, para você. O diário reúne, por unidade, os tickets e os comentários da gestão, com categorias; os Indicadores mostram limpezas, vistorias, tickets, prestadores e equipe no período.
- Mensalidade por imóvel. A mensalidade depende do número de imóveis, e 1 imóvel é grátis, sem prazo, o que facilita pôr a ferramenta no custo de cada unidade.
A Vistorize não calcula a sua taxa nem faz repasses de dinheiro: ela registra o que acontece no imóvel, que é a parte do trabalho que o proprietário não vê.
Perguntas frequentes
Qual a porcentagem que um coanfitrião cobra?
Nenhuma lei fixa esse valor, e não encontramos levantamento público confiável sobre quanto os coanfitriões cobram no Brasil. A referência oficial mais próxima é a tabela referencial de honorários do CRECI-SP para corretores, com 30% sobre o valor recebido na locação para temporada de até 90 dias (valores aprovados em 2009). Em vez de copiar um número, calcule o seu: tempo por estadia e por mês, custo da sua hora, custos diretos, reserva para imprevistos e margem, e teste o resultado num mês de baixa.
É melhor cobrar percentual ou valor fixo do proprietário?
O percentual alinha o seu ganho ao do proprietário, mas pode ficar abaixo do seu custo na baixa temporada. O fixo é previsível para você e pesa para o proprietário num mês fraco. O híbrido, um mínimo fixo mais um percentual menor, divide esse risco. Faça a conta de um mês de baixa, um médio e um de alta antes de escolher.
A taxa de limpeza entra no percentual do coanfitrião?
Depende do contrato. No Airbnb, as cotas do coanfitrião podem ser só a taxa de limpeza, uma porcentagem da reserva com ou sem a taxa de limpeza, a taxa de limpeza mais uma porcentagem ou um valor fixo por reserva. Fora da plataforma, escreva no contrato a base de cálculo, com um exemplo em reais.
Como receber a taxa de coanfitrião pelo Airbnb?
Pelas cotas do coanfitrião, que só o dono do anúncio configura. O coanfitrião tem 14 dias para aceitar, precisa ter uma forma de recebimento cadastrada e a Central de Ajuda avisa que pode haver limitações regionais. Reservas de outros canais, despesas e cobranças à parte seguem o que estiver no contrato.
Preciso de contrato com o proprietário para ser coanfitrião?
Sim, é o contrato que sustenta a taxa: serviços incluídos, base de cálculo, despesas, aprovação de consertos, prestação de contas, danos, acesso ao anúncio e saída. Se o seu serviço inclui intermediar a locação, consulte o CRECI do seu estado e um advogado (Lei 6.530/1978, art. 3º).
Fontes
- Airbnb: Coanfitriões, apresentação (Central de Ajuda)
- Airbnb: O que coanfitriões podem fazer (Central de Ajuda)
- Airbnb: Como funcionam as cotas do coanfitrião (Central de Ajuda)
- Airbnb Newsroom: Edição de outubro de 2024 e a Rede de Coanfitriões
- Lei 6.530/1978 (profissão de corretor de imóveis), artigo 3º
- CRECI-SP: Tabela Referencial de Honorários (valores aprovados em 27/01/2009)
Conteúdo informativo, publicado em outubro de 2026. Regras de plataformas como o Airbnb e normas técnicas podem mudar; confira sempre a fonte oficial. Este texto não substitui orientação jurídica, contábil ou de um profissional habilitado.
