Contrato de aluguel por temporada: o que incluir e o que diz a lei
A locação para temporada tem regras próprias na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, arts. 48 a 50): prazo de até 90 dias, aluguel que pode ser cobrado antecipadamente e, se o imóvel é mobiliado, a descrição dos móveis e utensílios e do estado em que estão, no próprio contrato. Para quem aluga direto, fora das plataformas, o contrato organiza a estadia e é a prova de que o imóvel foi entregue em ordem. Este guia mostra o que a lei diz e as cláusulas que não podem faltar.
Na reserva pelo Airbnb, as regras da estadia já vêm da plataforma. Na reserva direta (o hóspede indicado por um conhecido, a temporada de verão combinada pelo WhatsApp, a família que vai passar dois meses na cidade para um tratamento), quem escreve as regras é você. Sem contrato, a discussão sobre um sofá manchado vira a sua palavra contra a do hóspede.
Este artigo é informativo e não substitui a orientação de um advogado. Leis e entendimentos dos tribunais mudam, e cada contrato depende do imóvel, do condomínio e da cidade.
O que diz a lei sobre locação para temporada
A Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, dedica três artigos à locação para temporada (arts. 48 a 50). Eles são curtos e mudam pontos importantes em relação ao aluguel residencial comum:
| Artigo | O que diz | No contrato |
|---|---|---|
| Art. 48 | É a locação para residência temporária do locatário (lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no próprio imóvel e outros fatos de tempo determinado), contratada por até 90 dias, mobiliado ou não o imóvel | Escreva a finalidade e as datas. O prazo total não passa de 90 dias |
| Art. 48, parágrafo único | Se o imóvel é mobiliado, o contrato traz obrigatoriamente a descrição dos móveis e utensílios e do estado em que se encontram | O inventário faz parte do contrato, não é um extra |
| Art. 49 | O locador pode receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, e exigir uma das garantias do art. 37 para as demais obrigações | Pagamento antecipado é permitido; garantia, se houver, é uma só (art. 37, parágrafo único) |
| Art. 50 | Se o locatário fica mais de 30 dias depois do fim do prazo sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por tempo indeterminado, e o pagamento antecipado deixa de ser exigível | Escreva o que acontece se o hóspede não sair, e reaja logo, por escrito |
Outros artigos completam o quadro. O art. 20 proíbe exigir o aluguel antecipado, salvo na locação para temporada e na locação sem garantia (art. 42). Com a prorrogação do art. 50, o locador só pode encerrar o contrato depois de 30 meses do início ou nas hipóteses do art. 47 (art. 50, parágrafo único). E o art. 59 prevê liminar para desocupação em 15 dias quando a ação de despejo pelo fim do prazo da temporada é proposta em até 30 dias após o vencimento do contrato, desde que o locador preste caução equivalente a três meses de aluguel (art. 59, § 1º, III). Ou seja: a reação ao hóspede que não sai precisa ser rápida.
A lei também deixa fora das suas regras, sujeitas ao Código Civil e a leis especiais, as locações em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, que prestam serviços regulares aos usuários e têm autorização para funcionar como tal (art. 1º, parágrafo único). Se a sua oferta funciona como hotel, com serviços regulares, confirme com um advogado qual regra se aplica.
As cláusulas que não podem faltar
| Cláusula | O que escrever | Por quê |
|---|---|---|
| Partes | Nome, documento e contato do locador (ou de quem administra, com a autorização do proprietário) e do locatário responsável | Define quem responde pelo contrato |
| Imóvel e finalidade | Endereço, unidade, se é mobiliado e a finalidade (lazer, curso, tratamento, obra) | O art. 48 define a temporada pela finalidade e pelo prazo |
| Período e horários | Data e hora de entrada e de saída, regra para saída tardia | Evita discussão no último dia |
| Hóspedes | Número máximo de pessoas, nomes, regra para visitas | Capacidade do imóvel e regras do condomínio |
| Preço e pagamento | Valor total, o que está incluído (limpeza final, energia, internet), datas e forma de pagamento | O pagamento antecipado é permitido (art. 49) |
| Garantia | Qual garantia, valor, quando é devolvida e como os descontos são comprovados | Só uma modalidade por contrato (art. 37) |
| Regras da casa e do condomínio | Silêncio, animais, fumo, festas, áreas comuns, cadastro na portaria; o regulamento do condomínio como anexo | O locatário deve cumprir a convenção e o regulamento interno (art. 23, X) |
| Inventário e vistoria | Anexo com móveis, utensílios, quantidades e estado, com fotos; vistoria na entrada e na saída | A descrição dos móveis e do estado é obrigatória em imóvel mobiliado (art. 48, parágrafo único); as fotos e a vistoria são a prova |
| Danos | Como o dano é apurado, prazo para avisar o hóspede, orçamento ou recibo, desconto da garantia | Sem critério escrito, todo desconto vira discussão |
| Cancelamento e saída antecipada | Prazos e valores devolvidos se o hóspede desistir antes da entrada; multa se sair antes do fim | Durante o prazo, o locatário pode devolver o imóvel pagando a multa pactuada, proporcional ao período cumprido (art. 4º) |
| Fim do prazo | Entrega das chaves ou troca do código da fechadura, vistoria de saída, o que acontece se o hóspede ficar | Arts. 50 e 59 |
| Foro e assinatura | Cidade do foro e assinatura das partes, em papel ou eletrônica | Define onde uma disputa é resolvida |
Se você administra o imóvel para o proprietário, existe ainda um segundo contrato, o de gestão, com a sua taxa e a prestação de contas: veja quanto cobrar como coanfitrião.
Peça só os dados de que precisa (nome, documento, contato e o que o condomínio exigir para o cadastro) e guarde-os com cuidado: o tratamento desses dados segue a Lei Geral de Proteção de Dados (Lei 13.709/2018).
O anexo de inventário: a parte que a lei exige no imóvel mobiliado
O parágrafo único do art. 48 é o ponto que mais liga o contrato à operação do imóvel. Ele não pede só uma lista: pede a descrição dos móveis e utensílios e do estado em que se encontram. Uma lista feita uma vez e esquecida na gaveta não cumpre esse papel numa discussão.
Liste por cômodo, com quantidade
Móveis, eletrodomésticos, utensílios, enxoval e itens de valor. A lista de enxoval e de amenities pode partir de enxoval e amenities no aluguel por temporada.
Descreva o estado
"Sofá de três lugares, tecido cinza, sem manchas" diz mais que "sofá". Registre também o que já tem marca: o risco na mesa, a lasca no azulejo.
Fotografe cada item e cada cômodo
De pontos fixos, com data e hora, para comparar a entrada com a saída. O jeito de montar esse registro está em inventário e vistoria para o AirCover.
Entregue o registro na entrada
A lei obriga o locador a fornecer, se o locatário pedir, a descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega (art. 22, V). Mande o relatório com fotos no dia da chegada e combine no contrato um prazo curto para o hóspede apontar algo diferente.
Repita na saída, antes da limpeza
A mesma lista e as mesmas fotos, logo que o hóspede sai. A rotina completa entre uma estadia e outra está no checklist entre hóspedes.
A mesma lei sustenta a vistoria no aluguel residencial: o art. 23, III, obriga o locatário a devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal. A explicação está em Lei do Inquilinato e vistoria.
Garantia e danos: como descontar sem briga
O art. 49 permite exigir na temporada qualquer das garantias do art. 37: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, mas só uma por contrato. Para a caução em dinheiro, o art. 38, § 2º, traz regras próprias: ela não pode passar do equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertidos ao locatário. Como aplicar essas regras a uma estadia de poucos dias é um ponto para confirmar com um advogado antes de redigir a cláusula.
Para descontar um dano da garantia sem virar briga:
- Escreva o prazo em que você faz a vistoria de saída e avisa o hóspede de um dano.
- Mostre o antes e o depois: a foto do inventário de entrada e a da saída, do mesmo ponto.
- Desconte com comprovante: orçamento ou recibo do conserto ou da reposição.
- Devolva o saldo no prazo do contrato, com a conta por escrito.
- Separe desgaste de dano: o uso normal não é cobrado do locatário (art. 23, III). Os critérios estão em desgaste natural x dano.
Reserva pela plataforma x reserva direta
Quando a reserva é feita no Airbnb, os Termos de Serviço dizem que, com a confirmação, forma-se um contrato diretamente entre hóspede e anfitrião, que inclui os termos da reserva, a política de cancelamento e as regras e requisitos do anúncio (Termos de Serviço do Airbnb). O contrato próprio fica em outra posição:
| Ponto | Reserva no Airbnb | Reserva direta |
|---|---|---|
| Regras da estadia | Termos de Serviço, política de cancelamento e regras do anúncio | O seu contrato e a Lei 8.245 |
| Contrato à parte | Nas reservas feitas a partir de 20 de novembro de 2026, só em exceções: exigido por lei ou pelas regras da associação comunitária, acesso a uma comodidade opcional, estadia de 28 noites ou mais ou acomodação Luxe. Os termos ficam no anúncio, e o Airbnb não ajuda a fazer cumprir esses contratos (Central de Ajuda) | É o documento principal, com o inventário se o imóvel é mobiliado |
| Pagamento | Pela plataforma; os Termos proíbem cobrar taxas ou pagamentos fora dela, salvo o que a política de pagamentos permite | Direto com você, antecipado se quiser (art. 49) |
| Caução | A maioria dos anfitriões não pode cobrar; danos vão pela Central de Resoluções e pela proteção ao anfitrião (Central de Ajuda) | A garantia escolhida no contrato (arts. 37 e 49) |
| Danos | Pedido pela Central de Resoluções, com as provas e os prazos da plataforma | Vistoria de saída, comprovante e desconto da garantia; sem acordo, a Justiça |
Por isso, não leve para fora da plataforma um hóspede que reservou nela: além de contrariar os Termos, a reserva fica fora das regras e da proteção da plataforma. O pedido de reembolso de danos no Airbnb está em inventário e vistoria para o AirCover.
Condomínio: confira antes de anunciar
O hóspede de temporada deve cumprir a convenção e o regulamento interno do condomínio (art. 23, X, da Lei 8.245), e os Termos do Airbnb lembram que normas de condomínios podem restringir ou proibir a locação de curta duração. A pergunta anterior, porém, é se o condomínio aceita esse uso.
Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ julgou o REsp 2.121.055 e entendeu, por maioria, que a exploração econômica da unidade em plataformas como o Airbnb descaracteriza a destinação residencial, e que mudar a destinação exige a aprovação de no mínimo dois terços dos condôminos. A relatora descreveu esses contratos de curta estadia como algo que não se enquadra propriamente nem como locação residencial nem como hospedagem em hotel (notícia do STJ). Depois, o STJ afetou o Tema 1.443 ao rito dos recursos repetitivos (REsp 2.272.537 e REsp 2.272.536), para definir se a cláusula de destinação residencial da convenção basta para impedir a locação por curto período por plataformas digitais, e determinou a suspensão dos processos sobre essa questão em todo o país (notícia do STJ). A tese ainda não foi fixada (Tema 1.443).
- Leia a convenção e o regulamento interno, e procure nas atas decisões de assembleia sobre locação de curta duração.
- Se você aluga com frequência, mesmo fora das plataformas, consulte um advogado antes de anunciar.
- Anexe ao contrato as regras do condomínio que valem para o hóspede: portaria, cadastro, áreas comuns, silêncio.
- Combine com a administração do prédio como o hóspede é cadastrado na portaria.
- Defina no contrato quem paga uma multa do condomínio causada pelo hóspede e como ela é comprovada.
Como a Vistorize ajuda no inventário e na prova
Na vistoria de aluguel por temporada da Vistorize, o anexo de inventário e as vistorias de entrada e saída viram rotina:
- Contagem de inventário. Cada item tem a quantidade esperada; se a contagem der diferente, vira alerta e aparece em destaque no relatório.
- Fotos com data e hora. Toda foto leva a data e a hora em que foi incluída na vistoria.
- Campo de número. Serve para anotar, por exemplo, a leitura do medidor de energia na entrada e na saída, se o contrato cobra o consumo.
- Relatório com link. Abre sem login, só leitura, com as fotos, os vídeos e as respostas, e não mostra o código da fechadura. Dá para enviar pelo WhatsApp e imprimir, e ele pode sair com a logo, a cor e o contato da sua empresa.
- Vistorias de Check-in, Check-out e Limpeza e vistoria. Nos imóveis do Airbnb, uma vistoria de Limpeza e vistoria é criada para o dia de cada checkout pelo link de calendário (iCal) do anúncio. Na reserva direta, você agenda a de Check-in e a de Check-out no app.
- Ticket a partir da vistoria. O dano encontrado vira um ticket ligado àquela vistoria, para o conserto ter responsável e prazo.
A Vistorize não gera contratos nem cobra caução: ela registra o estado do imóvel e dos itens, que é a prova de que o contrato precisa.
Perguntas frequentes
Qual o prazo máximo do aluguel por temporada?
A Lei 8.245/1991 define a locação para temporada como a contratada por prazo não superior a 90 dias, esteja ou não mobiliado o imóvel (art. 48). Para uma estadia mais longa, a regra da temporada não serve de base, e o contrato deve ser pensado com um advogado.
Posso cobrar o aluguel adiantado na locação para temporada?
Sim. O art. 49 da Lei 8.245/1991 permite ao locador receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, e o art. 20, que proíbe exigir o pagamento antecipado, abre exceção para a temporada (e para a locação sem garantia, do art. 42).
Quanto posso pedir de caução no aluguel por temporada?
O art. 49 permite exigir uma das garantias do art. 37 (caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), só uma por contrato. Para a caução em dinheiro, o art. 38 prevê limite de três meses de aluguel e depósito em caderneta de poupança. Como aplicar isso a uma estadia curta é um ponto para confirmar com um advogado.
O inventário é obrigatório no contrato de temporada?
Se o imóvel é mobiliado, sim. O parágrafo único do art. 48 da Lei 8.245/1991 manda que o contrato traga a descrição dos móveis e utensílios e do estado em que se encontram. Fotos com data e hora de cada item e cada cômodo deixam essa descrição verificável na saída.
Preciso de contrato se a reserva foi feita pelo Airbnb?
Na reserva pelo Airbnb, a confirmação já forma um contrato entre hóspede e anfitrião, com os Termos de Serviço, a política de cancelamento e as regras do anúncio. Nas reservas feitas a partir de 20 de novembro de 2026, o Airbnb só permite exigir contrato à parte em exceções, como exigência legal ou estadia de 28 noites ou mais.
O que fazer se o hóspede não sair na data combinada?
Manifeste a oposição por escrito logo e procure um advogado. Se o locatário permanecer mais de 30 dias sem oposição, presume-se prorrogada a locação por tempo indeterminado (art. 50). A lei prevê liminar para desocupação em 15 dias quando a ação de despejo é proposta em até 30 dias após o vencimento do contrato, com caução de três meses de aluguel (art. 59, § 1º, III).
Fontes
- Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), artigos 1º, 4º, 20, 22, 23, 37, 38, 48 a 50 e 59
- STJ: Condomínio deve aprovar uso de imóvel para estadia de curta duração (REsp 2.121.055, 07/05/2026)
- STJ: Aluguel por curta temporada é tema de recurso repetitivo no STJ (17/09/2026)
- STJ: Tema repetitivo 1.443
- Airbnb: Termos de Serviço
- Airbnb: Restrição de contratos impostos pelos anfitriões e outros requisitos (Central de Ajuda)
- Airbnb: Preços e transparência de pagamentos, caução (Central de Ajuda)
- Lei 13.709/2018 (Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais)
Conteúdo informativo, publicado em outubro de 2026. Regras de plataformas como o Airbnb e normas técnicas podem mudar; confira sempre a fonte oficial. Este texto não substitui orientação jurídica, contábil ou de um profissional habilitado.
