Vistoria de entrada e saída: diferenças e o que comparar
Entenda como comparar o estado de um imóvel na entrada e na saída do inquilino, o que conta como desgaste natural (e não pode ser cobrado), o que pode ser exigido do locatário, e como evitar disputa na devolução da caução.
Diferença entre vistoria de entrada e saída
Em uma frase: a vistoria de entrada estabelece a linha de base; a vistoria de saída compara contra essa linha.
A vistoria de entrada é feita pouco antes da entrega das chaves ao inquilino. Ela registra, em detalhes, o estado do imóvel naquele momento exato: paredes, piso, teto, instalações, móveis (se mobiliado). É o "ponto zero" do contrato.
A vistoria de saída acontece no fim do contrato, quando o inquilino devolve as chaves. Ela é feita confrontando o que está no imóvel hoje com o que foi registrado na entrada. A diferença entre as duas é o que define se vai ter cobrança ou não.
Sem uma vistoria de entrada bem feita, a vistoria de saída perde sentido. Não dá pra saber o que foi causado pelo inquilino e o que já estava lá.
Quando cada uma deve ser feita
Entrada: idealmente antes da entrega das chaves, com imóvel vazio (ou só com os móveis declarados se for mobiliado), limpo e em luz natural. Se o inquilino já entrou e só depois fizeram a vistoria, registre isso no laudo: ela perde algum poder probatório.
Saída: no dia da devolução das chaves, idealmente com o imóvel já vazio dos pertences do inquilino e limpo. Antes da assinatura do termo de entrega definitiva. Se você assinar dando "OK" sem vistoriar com calma, perde o direito de cobrar depois.
Tabela comparativa
| Aspecto | Vistoria de Entrada | Vistoria de Saída |
|---|---|---|
| Objetivo | Estabelecer estado inicial: referência base do contrato | Identificar diferenças em relação ao estado inicial |
| Momento | Antes da entrega das chaves | Na devolução, ao fim do contrato |
| Detalhamento | Máximo: descrição completa de tudo | Foco no que mudou; comparação item por item |
| Tempo médio | 45 a 90 min | 60 a 120 min (mais lenta por causa da comparação) |
| Quem assina | Proprietário, inquilino, vistoriador | Mesmos + testemunha (recomendado) |
| Consequência prática | Linha de base: não gera cobrança | Definir devolução ou retenção da caução |
| Disputa comum | Inquilino achar que está "tudo OK" sem olhar | Diferenças entre desgaste e dano |
Desgaste natural vs dano causado
Esse é o coração de toda disputa de vistoria. A Lei do Inquilinato (art. 23, III) não permite cobrar do inquilino pelo desgaste natural do uso, só por danos que vão além disso.
✓ Desgaste natural (não cobra)
- Marcas leves de móveis na parede
- Pequenos riscos em piso de madeira/laminado
- Desbotamento de pintura por sol
- Pequenas marcas de dedos em interruptores
- Pintura amarelada após 2-3 anos de uso
- Ralo levemente entupido (limpeza padrão)
- Esmalte de pia gasto após anos de uso
- Marcas leves nas paredes próximas a tomadas
✕ Dano causado (pode cobrar)
- Buracos grandes/largos na parede
- Vidro quebrado, espelho trincado
- Piso lascado por arrasto de móveis pesados
- Marca permanente de cigarro/queimadura
- Manchas que não saem com limpeza (caneta, tinta)
- Equipamento que estava bom e agora não funciona
- Item do inventário em falta
- Mofo causado por má ventilação evitável
- Cheiro permanente de animal/cigarro
- Adesivos colados que arrancaram a tinta
Critério prático que os juízes usam: "Esse dano apareceria com o uso normal e respeitoso do imóvel durante o tempo de contrato?" Se a resposta for sim → desgaste natural. Se não → dano causado.
O que pode e o que não pode ser cobrado
Pode ser cobrado do inquilino
- Reparo de danos que excedam o desgaste natural
- Reposição de itens do inventário que sumiram (em imóvel mobiliado)
- Limpeza profissional se o imóvel for devolvido em estado muito além de "sujeira normal"
- Chaves não devolvidas (troca de fechadura, se for o caso)
- Conta de água/luz/gás em aberto, até a data da devolução
- Multa por rescisão antecipada, se prevista em contrato
NÃO pode ser cobrado
- Pintura completa do imóvel só por causa de desbotamento natural
- Troca de carpete só por desgaste
- Reparos estruturais que são obrigação do locador (vazamento de cano embutido, infiltração de prédio etc.)
- Modernização do imóvel
- Itens que já estavam danificados na entrada (se você esqueceu de registrar, é seu problema, locador)
Regra de ouro: na dúvida sobre desgaste vs dano, considere o tempo do contrato. Riscos no piso após 5 anos = desgaste. Mesmos riscos após 6 meses = provavelmente dano.
O processo de comparação na prática
Na vistoria de saída, percorra os cômodos na mesma ordem da vistoria de entrada. Tenha o laudo de entrada (impresso ou no celular) ao lado e vá comparando cômodo a cômodo, item por item.
Passo a passo da comparação
- Pegue a vistoria de entrada e abra ao lado do checklist novo
- Para cada item da entrada, marque uma de três opções:
- ✓ Igual à entrada (sem registro adicional)
- ~ Desgaste natural (registra, mas não cobra)
- ✗ Dano novo (registra com foto e descrição detalhada)
- Identifique itens faltando do inventário (se mobiliado)
- Documente cada dano novo com foto datada e descrição
- Estime custos de reparo ou reposição, se houver
- Apresente ao inquilino antes de fechar o laudo: ele pode discordar de itens específicos
Como devolver (ou reter) a caução com base na vistoria
A caução (depósito antecipado, geralmente de 1 a 3 alugueis) só pode ser retida se houver justificativa documentada, ou seja, danos registrados na vistoria de saída e não disputados pelo inquilino.
Fluxo padrão de devolução
- Vistoria de saída identificou nenhum dano além do desgaste natural → devolve 100% da caução no prazo do contrato (a lei não fixa um; se o contrato não disser, combine por escrito)
- Vistoria identificou danos quantificáveis → emite orçamento (de prestadores idôneos, com nota fiscal), desconta da caução, devolve o saldo com comprovantes anexados
- Custos do dano excedem a caução → cobra a diferença do inquilino (negociação amigável primeiro; se necessário, ação de cobrança)
Reter caução sem documentação é retenção indevida, e o inquilino pode cobrar a devolução na Justiça.
O que fazer se uma das partes discordar
Disputas são frequentes na vistoria de saída. Aqui o que fazer em cada caso:
Inquilino discorda de um item específico
Registre a discordância no próprio laudo: "Locatário discorda do item Y por razão Z". Não force a assinatura. Tenha testemunha. Se não resolver na negociação direta, ofereça vistoria contraditória (terceiro independente).
Inquilino se recusa totalmente a assinar
Anote por escrito a recusa, data e testemunha. Envie cópia por carta com Aviso de Recebimento (AR) pro endereço do inquilino: isso comprova a entrega. Sem a assinatura dele, o laudo ainda pode servir de prova, mas pesa menos: a presunção do documento assinado vale para quem assinou (Código Civil, art. 219), e o juiz avalia o laudo com as outras provas (CPC, art. 371). Guarde o convite para assinar, a recusa por escrito e, se possível, testemunhas.
Locador inflaciona custos de reparo
Se o inquilino for o que está sendo prejudicado, pede orçamentos independentes. Custos de reparo só podem ser cobrados em valor de mercado, com comprovação. Orçamento "do cunhado pintor" sem nota é judicialmente fraco.
Ninguém entra em acordo
Próximos passos: (1) mediação extrajudicial (CRECI do estado tem câmaras), (2) ação judicial específica de despejo/cobrança, (3) Juizado Especial Cível pra valores menores (até 40 salários mínimos).
