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Lei do Inquilinato e vistoria:
o que diz a Lei 8.245/91

A Lei do Inquilinato (8.245/1991) cita a vistoria uma única vez, no art. 23, IX, mas sua estrutura toda gira em torno dela. Este guia destrincha o que está na lei, o que vem da jurisprudência e o que é prática consolidada de mercado em 2026.

Conteúdo
  1. Por que a Lei do Inquilinato importa pra vistoria
  2. O artigo 23: o coração da matéria
  3. "Desgaste natural": o que a jurisprudência define
  4. Vistoria de entrada: opcional na lei, essencial na prática
  5. Vistoria de saída: deveres e prazos
  6. Caução, fiança e a vistoria
  7. Assinatura, validade jurídica e ICP-Brasil
  8. Como funciona a disputa judicial
  9. Perguntas frequentes

Por que a Lei do Inquilinato importa pra vistoria

A Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, regula as locações de imóveis urbanos no Brasil. Ela é o ponto de referência jurídica de toda relação entre locador e locatário, incluindo o que pode ou não ser cobrado na devolução do imóvel.

O detalhe que confunde muita gente: a palavra "vistoria" aparece uma única vez na lei, no art. 23, inciso IX, que obriga o inquilino a permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, com dia e hora combinados antes. A lei não regula a vistoria de entrada nem a de saída. Mas o art. 23, inciso III, estabelece uma obrigação que só pode ser cumprida ou contestada com uma vistoria. A vistoria, na prática, é a única forma de provar o que aquele artigo exige.

O artigo 23: o coração da matéria

O dispositivo central pra entender qualquer disputa sobre estado do imóvel é o art. 23, inciso III da Lei do Inquilinato:

"Art. 23. O locatário é obrigado a:
[...]
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;" Lei 8.245/1991 · Art. 23, III

Esse artigo tem duas partes essenciais que vou destrinchar:

"No estado em que o recebeu"

Pra cobrar dano do inquilino, o locador precisa provar qual era o estado original. Sem vistoria de entrada documentada e assinada, fica a palavra de um contra a do outro, e na justiça, quem tem documentação vence.

Por isso a vistoria de entrada, embora não obrigatória pela letra da lei, é praticamente obrigatória pela jurisprudência. Tribunais brasileiros consistentemente decidem que sem laudo de entrada, o locador não consegue provar dano.

"Salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal"

Essa é a ressalva-chave. O que é "uso normal"? A lei não define. A jurisprudência consolidada estabelece uma série de critérios:

"Desgaste natural": o que a jurisprudência define

Os tribunais brasileiros, em centenas de decisões consolidadas, têm padrões claros do que é considerado desgaste natural:

Considerado desgaste natural (locador NÃO pode cobrar):

Considerado dano causado (locador PODE cobrar):

O critério prático que muitos juízes adotam: "Esse dano apareceria com o uso normal e respeitoso do imóvel?" Se sim, é desgaste natural. Se não, é dano.

Vistoria de entrada: opcional na lei, essencial na prática

Nenhum artigo da Lei do Inquilinato exige formalmente a vistoria de entrada. Mas o art. 22 lista os deveres do locador:

"Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
[...]" Lei 8.245/1991 · Art. 22

O inciso IV é particularmente relevante: vícios ou defeitos anteriores à locação são responsabilidade do locador. Mas pra provar que um vício é anterior, o inquilino precisa que ele esteja documentado na vistoria de entrada. Sem isso, ele pode acabar arcando com algo que não causou.

O inciso V é o mais próximo de uma vistoria de entrada na lei: se o inquilino pedir, o locador tem de entregar uma descrição minuciosa do estado do imóvel, com os defeitos existentes. Quem aluga sem imobiliária cumpre esse dever com o próprio laudo de entrada: veja alugar sem imobiliária.

Por isso a vistoria de entrada protege os dois lados. Não é só "ferramenta do locador". Ambos têm interesse legítimo em documentar o estado inicial.

Vistoria de saída: deveres e prazos

A vistoria de saída acontece no fim do contrato, na devolução das chaves. O art. 4º trata da duração do contrato e da devolução antes do fim:

"Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada." Lei 8.245/1991 · Art. 4º (redação da Lei 12.744/2012)

No fim do prazo ou na devolução antecipada, vale o art. 23, III: o imóvel volta no estado em que foi recebido, salvo o desgaste do uso normal.

A lei também não fixa prazo para concluir a vistoria de saída: vale o que o contrato disser ou o que as partes combinarem por escrito.

O prazo de contestação

Após apresentado o laudo de saída ao inquilino, ele tem direito a contestar. A lei não fixa prazo para isso: vale o que o contrato ou o próprio laudo disserem, ou o que as partes combinarem por escrito.

Caução, fiança e a vistoria

A Lei do Inquilinato permite quatro modalidades de garantia (art. 37): caução, fiança, seguro fiança ou cessão fiduciária. Em todas, a vistoria de saída é o instrumento que define se a garantia será devolvida integral, parcial ou retida.

Caução em dinheiro

Limitada a 3 meses de aluguel (art. 38, § 2º). Tem que ser depositada em poupança vinculada, e devolvida atualizada ao fim do contrato, descontados eventuais danos comprovados.

"Art. 38. [...] § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva." Lei 8.245/1991 · Art. 38, § 2º

Retenção indevida

Reter caução sem documentação que comprove os danos é retenção indevida, e o inquilino pode cobrar a devolução na Justiça. Retenção baseada em vistoria mal feita (descrições vagas, orçamentos exagerados, sem fotos) é difícil de sustentar. A boa documentação não é só "boa prática": é proteção.

Assinatura, validade jurídica e ICP-Brasil

O laudo de vistoria, como qualquer documento particular, ganha validade jurídica pela assinatura das partes (Código Civil, art. 219):

"Art. 219. As declarações constantes de documentos assinados presumem-se verdadeiras em relação aos signatários." Código Civil · Art. 219

Pra contratos comuns, assinatura simples (papel ou eletrônica) já é suficiente. Mas pra casos que vão pra justiça, é interessante reforçar a prova de quem assinou, o que pode ser feito de duas formas:

Firma reconhecida em cartório

Modelo clássico. Demorado, presencial, custa R$ 30-80 por reconhecimento.

Assinatura eletrônica com ICP-Brasil

Pela MP 2.200-2/2001, as declarações de um documento eletrônico assinado com certificado ICP-Brasil presumem-se verdadeiras em relação a quem assinou. Na classificação da Lei 14.063/2020 (art. 4º), essa é a assinatura qualificada, a de nível mais alto.

"Art. 10. [...] § 1º As declarações constantes dos documentos em forma eletrônica produzidos com a utilização de processo de certificação disponibilizado pela ICP-Brasil presumem-se verdadeiros em relação aos signatários, na forma do art. 131 da Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916 - Código Civil." MP 2.200-2/2001 · Art. 10, § 1º

A plataforma gov.br Assinaturas, oferecida gratuitamente pelo governo federal, permite a assinatura eletrônica avançada (Lei 14.063/2020, art. 4º) pra qualquer cidadão com conta nível "Prata" ou "Ouro". Vantagens: zero custo e 100% digital.

Como funciona a disputa judicial

Quando inquilino e locador não chegam a acordo sobre o laudo de saída, a disputa pode tomar 3 caminhos:

1. Mediação extrajudicial

Mais rápida e barata. Os CRECIs estaduais e algumas câmaras de mediação privadas oferecem o serviço por R$ 200-500. Não é vinculante, mas resolve maioria dos casos.

2. Juizado Especial Cível (JEC)

Pra causas até 40 salários mínimos (em 2026, R$ 64.840, com o salário mínimo de R$ 1.621). Não precisa de advogado em causas até 20 salários mínimos. Processo dura tipicamente 3-9 meses. Aqui, a qualidade da vistoria pesa muito:

3. Ação ordinária

Pra valores acima de 40 salários mínimos. Exige advogado. Pode durar 1-3 anos. Aqui o laudo precisa ser robusto: muitas vezes os juízes pedem perícia técnica complementar, comparando seu laudo com o estado atual.

Em todos os cenários, a qualidade do seu laudo é o ativo mais importante. Descrições vagas tipo "estado regular", sem fotos e sem assinatura, deixam a discussão na palavra de um contra a do outro. Fotos de cada item, descrições específicas e a assinatura das partes deixam o estado do imóvel documentado.

Laudo com fotos e assinatura

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Perguntas frequentes

A Lei do Inquilinato exige vistoria de entrada?
Não. A Lei 8.245/1991 não exige vistoria de entrada explicitamente, mas o art. 23, III, responsabiliza o inquilino por devolver o imóvel no mesmo estado em que recebeu, o que torna a vistoria de entrada essencial para comprovar esse estado inicial.
O proprietário pode entrar no imóvel sem aviso para vistoriar?
Não. O imóvel locado é considerado posse direta do inquilino. Entrada sem autorização configura violação de domicílio (art. 150 CP). A vistoria deve ser agendada com mínimo de 24-48h de antecedência, mesmo em vistorias intermediárias.
Qual o prazo para o inquilino contestar a vistoria de entrada?
A lei não define prazo específico: vale o que o contrato disser ou o que as partes combinarem por escrito, de preferência no próprio laudo.
O que é desgaste natural e pode ser cobrado?
Desgaste natural é a deterioração esperada do uso normal do imóvel (riscos leves, marcas de móveis, desbotamento de pintura). Pelo art. 23, III, NÃO pode ser cobrado do inquilino. Apenas danos que excedam o desgaste natural geram responsabilidade do locatário.
Vistoria sem assinatura tem validade?
Tem força reduzida. O laudo só vincula juridicamente quem o assinou. Sem assinatura do inquilino, ele pode alegar desconhecimento. Recomenda-se: documentar tentativa de coleta, ter testemunha, e enviar por carta com AR.
Pode o proprietário reter a caução baseado só na vistoria?
Pode, desde que os danos estejam documentados na vistoria de saída e os custos sejam comprovados por orçamentos idôneos. Sem essa documentação, a retenção é indevida e o inquilino pode cobrar a devolução na Justiça.

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Aviso legal: Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui consulta a advogado. Cada caso tem particularidades que merecem análise individualizada. Para disputas concretas, procure orientação jurídica especializada.