O que diz a Lei do Inquilinato
A Lei 8.245/1991, que regula as locações urbanas, não estabelece de quem é a obrigação de pagar a vistoria. O texto da lei menciona em poucos artigos o tema:
- Art. 22, V: obriga o locador a fornecer ao locatário documento detalhado do estado do imóvel quando da locação. O custo não é especificado.
- Art. 23, III: obriga o locatário a restituir o imóvel no estado em que o recebeu. Implícito: precisa haver documento comparativo (a vistoria).
Ou seja: a lei impõe que exista o documento, mas não diz quem custeia. Esse silêncio normativo abriu espaço pra que prática e contrato definam o caso a caso.
Na ausência de cláusula contratual expressa, vale o princípio geral do Direito Civil: cada parte arca com os custos de seus próprios atos. Como a vistoria documenta o estado do imóvel que o locador entrega, é ele quem, em regra, paga.
O que diz a prática de mercado em 2026
Pesquisas com imobiliárias dos principais centros (SP, RJ, BH, Curitiba, Porto Alegre) mostram que:
| Quem paga | % de casos | Cenários típicos |
|---|---|---|
| Locador (proprietário) | ~70% | Padrão de mercado em locação residencial via imobiliária |
| Locatário (inquilino) | ~15% | Aluguel direto sem imobiliária ou contratos específicos |
| Rateado 50/50 | ~10% | Locações de alto padrão, imóveis comerciais |
| Embutido no aluguel | ~5% | Imóveis mobiliados, temporada |
Dados aproximados baseados em entrevistas com gestores de locação e literatura jurídica disponível.
Cenários práticos: quem paga em cada caso
Locação via imobiliária tradicional
Quase sempre o locador paga. A imobiliária organiza, contrata o vistoriador, e o custo entra no extrato do locador.
Aluguel direto com proprietário
Frequentemente o locatário paga, porque é ele quem quer garantia escrita do estado. Negociável.
Imóvel comercial / alto padrão
Comum o rateio 50/50. Ambos têm interesse em documentação detalhada.
Renovação de contrato
Geralmente o locador paga, pois é uma "vistoria de conferência" no meio da relação.
Mudança de inquilino com mesmo locador
Novo locatário paga em ~50% dos casos. A negociação fica mais aberta.
Temporada / Airbnb
Custo geralmente embutido no preço da diária ou na taxa de limpeza.
Quando o contrato manda diferente
A regra geral cai por terra quando há cláusula contratual expressa. Por exemplo:
"Fica acordado entre as partes que o custo da vistoria de entrada será arcado integralmente pelo LOCATÁRIO, e o da vistoria de saída pelo LOCADOR."
Esse tipo de cláusula é perfeitamente válido, desde que clara e não abusiva. Tribunais já decidiram que cláusulas que repassam ao inquilino TODOS os custos administrativos (vistoria + taxa de cadastro + seguro fiança obrigatório com seguradora específica) podem ser anuladas por desequilíbrio contratual — especialmente quando aplicado o CDC à relação.
O CDC se aplica à locação?
Esse é um tema controverso. O STJ tem entendimento majoritário de que não se aplica o CDC em locação residencial entre particulares (Súmula 297 e julgados correlatos). Mas há decisões reconhecendo aplicação do CDC em:
- Locação por imobiliária quando há cláusulas excessivamente onerosas
- Locação em ambiente comercial onde o inquilino é hipossuficiente
- Locação institucional de larga escala (REITs, fundos imobiliários)
Quanto custa uma vistoria típica
Pra dimensionar o "tamanho" da discussão, vale saber a faixa de preço:
| Imóvel | Faixa (capital) | Faixa (interior) |
|---|---|---|
| Apto até 50 m² | R$ 220-300 | R$ 150-220 |
| Apto 50-100 m² | R$ 300-450 | R$ 220-320 |
| Apto 100-200 m² | R$ 450-650 | R$ 320-460 |
| Casa até 150 m² | R$ 580-820 | R$ 400-580 |
| Imóvel mobiliado | +30% sobre o valor | +30% |
Veja a calculadora completa pra estimar o preço justo no seu caso específico.
Como evitar a disputa
Quem causa mais conflito sobre quem paga a vistoria é justamente quem não escreveu nada. Recomendações:
- Inclua cláusula expressa no contrato definindo quem paga vistoria de entrada e quem paga a de saída. Não deixe pra "regra geral" decidir.
- Defina também quem escolhe o vistoriador. Sem isso, a outra parte pode questionar idoneidade ("vistoriador escolhido pelo locador puxa pro locador").
- Acerte o valor (ou teto) no momento da assinatura. Evita "preço de surpresa" depois.
- Combine como ambas as partes terão acesso ao laudo. Cópia física e digital pra cada uma, idealmente.
- Em caso de mobiliado, combine como inventário será conferido na saída — é o item que mais gera disputa.
Não importa quem paga — o que importa é o laudo certo
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