Base legal: o que diz a Lei do Inquilinato
A caução é uma das modalidades de garantia previstas no art. 37 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). É voluntária — o contrato pode ou não exigi-la.
O art. 38 é o coração do tema. Vejamos seus pontos principais:
- §1º — Limite de valor: a caução não pode exceder o equivalente a 3 (três) meses de aluguel.
- §2º — Depósito em caderneta: caução em dinheiro deve ser depositada em caderneta de poupança em nome do locatário (com autorização do locador). Os rendimentos pertencem ao locatário.
- §3º — Liberação: os valores ficam à disposição do locatário ao fim da locação, deduzidas obrigações.
Na prática, quase ninguém faz o depósito em poupança como prevê o §2º. O comum é o locador receber em conta corrente e "guardar". Isso gera direito do locatário a exigir a correção devida e os rendimentos perdidos.
Prazo para devolução
A Lei do Inquilinato não estabelece um prazo específico para devolução da caução. Mas há referências:
- Art. 35: trata da indenização de benfeitorias no fim da locação, com regras gerais que apontam pra prazos razoáveis (~30 dias)
- Prática consolidada: 30 dias após entrega das chaves e realização da vistoria de saída é o prazo amplamente aceito
- Contrato: pode estabelecer prazo específico — 15, 30, 45 ou 60 dias são comuns
| Situação | Prazo típico | Justificativa |
|---|---|---|
| Sem retenção | 15-30 dias | Locador apenas devolve, sem necessidade de orçamento de reparo |
| Com retenção parcial | 30-45 dias | Necessário orçamento de reparo, prestação de contas |
| Retenção integral | 30-45 dias | Comprovação formal dos danos e valores |
| Disputa em andamento | Indefinido | Aguarda solução administrativa ou judicial |
O que o locador PODE reter
Pode reter
- Aluguéis em atraso até a entrega das chaves
- Encargos não pagos (IPTU, condomínio se for por conta do locatário)
- Multas contratuais por rescisão antecipada (se houver cláusula)
- Reparos de danos comprovados na vistoria de saída
- Reposição de itens do inventário danificados ou faltantes (mobiliado)
- Custo de limpeza ESPECIAL (não a limpeza padrão pós-uso)
NÃO pode reter
- Desgaste natural (pintura desbotada, riscos leves no piso)
- Marcas leves de móveis nas paredes
- Reparos que já existiam na entrada e não foram registrados
- "Atualização" estética (repintar com cor diferente)
- Vícios ocultos (problemas estruturais não causados pelo locatário)
- Limpeza padrão pós-mudança (a menos que o imóvel esteja MUITO sujo)
Detalhamento: desgaste natural × dano
A linha entre o que PODE e o que NÃO PODE ser cobrado passa pela distinção entre desgaste natural e dano. Veja exemplos:
| Item | Desgaste natural | Dano |
|---|---|---|
| Pintura | Desbotamento, marca de móveis | Manchas grandes, furos não tampados |
| Piso | Riscos leves, brilho diminuído | Rachaduras, tacos faltando, marca de queimadura |
| Portas | Fechaduras desgastadas pelo uso | Buracos, batidas, fechaduras quebradas |
| Azulejos | Rejunte amarelado | Trincados ou faltando |
| Aparelhos (mobiliado) | Uso normal, manutenção esperada | Quebra por uso indevido, faltando |
Para mais detalhes sobre essa distinção, veja nosso glossário.
Correção monetária e rendimentos
A caução tem que ser devolvida com correção. A regra varia conforme o caso:
Caução em dinheiro depositada em poupança (§2º art. 38)
O locatário tem direito a TODO o valor: principal + rendimentos da poupança. Esse é o cenário ideal mas pouco aplicado.
Caução em dinheiro recebida pelo locador (sem depósito formal)
O locador deve devolver o valor corrigido. Os índices aplicáveis são:
- Se o contrato especifica: aplica-se o índice contratual (IGPM, IPCA, INPC)
- Sem cláusula: jurisprudência aceita Selic ou poupança como referência
- Em ações judiciais: Tribunais costumam aplicar correção pelo INPC + juros legais (1% ao mês)
Se o locador não depositou em poupança como prevê a lei, o locatário pode pleitear judicialmente o equivalente aos rendimentos perdidos durante o período do contrato. Isso pode ser significativo em contratos longos.
Passos práticos para obter a devolução
Realize vistoria de saída formal
Marque a vistoria com locador presente (ou seu representante). Compare com vistoria de entrada. Documente tudo com fotos datadas. Sem vistoria formal, qualquer cobrança fica frágil — pra ambos os lados.
Assine termo de entrega das chaves
Termo deve constar: data, hora, estado do imóvel (conforme vistoria), assinatura das partes. A partir dessa data começa a contar o prazo de devolução da caução.
Aguarde prazo razoável
Sem cláusula no contrato, espere 30 dias. Com cláusula, respeite o prazo. Não cobre antes — pode ser interpretado como impaciência indevida.
Receba devolução com prestação de contas
Mesmo na devolução total, peça documento escrito. Se houver retenção, exija detalhamento: o que foi descontado, com base em qual orçamento, anexar fotos.
Se houver desconto, valide com terceiros
Recebeu valor menor? Pegue o orçamento do locador, peça mais 2 orçamentos independentes pelos mesmos serviços. Se houver discrepância grande, há base pra contestar.
Se o locador não devolver — o que fazer
1. Notificação extrajudicial
Envie carta com Aviso de Recebimento (AR) ou via cartório de títulos e documentos. A notificação deve:
- Identificar locador e locatário (CPF/CNPJ, endereço)
- Mencionar contrato, data de início e fim
- Especificar valor da caução, índice de correção e valor total devido
- Estabelecer prazo (15-20 dias) para pagamento
- Indicar consequências em caso de descumprimento
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2. Tentativa de acordo
Antes de ação judicial, vale tentar acordo via mediação ou negociação direta. Faça por escrito (e-mail, WhatsApp). Isso vira prova.
3. Reclamação no Procon (se aplicável)
Em casos com imobiliária ou administradora envolvida, o Procon pode mediar. Esse caminho é mais rápido que a Justiça, mas tem alcance limitado.
4. Ação no Juizado Especial Cível (JEC)
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5. Ação na Vara Cível
Pra valores acima do limite do JEC ou casos complexos. Exige advogado. Prazo médio: 12-24 meses.
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