Devolução de caução com vistoria de saída
A vistoria de saída acabou, as chaves foram entregues. E agora? O guia completo sobre prazos, descontos permitidos, correção monetária e o que fazer quando o locador não devolve.
Base legal: o que diz a Lei do Inquilinato
A caução é uma das modalidades de garantia previstas no art. 37 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). É voluntária: o contrato pode ou não exigi-la. Quem aluga sem imobiliária escolhe e administra essa garantia sozinho: veja alugar sem imobiliária.
O art. 38 é o coração do tema. Vejamos seus pontos principais:
- §2º (limite de valor): a caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a 3 (três) meses de aluguel.
- §2º (depósito em caderneta): caução em dinheiro deve ser depositada em caderneta de poupança. Os rendimentos pertencem ao locatário.
- §2º (liberação): quando o valor é levantado, ao fim da locação, todas as vantagens do depósito revertem em benefício do locatário.
Na prática, quase ninguém faz o depósito em poupança como prevê o §2º. O comum é o locador receber em conta corrente e "guardar". Isso gera direito do locatário a exigir a correção devida e os rendimentos perdidos.
Prazo para devolução
A Lei do Inquilinato não estabelece um prazo específico para devolução da caução. O que vale:
- Contrato: o prazo que o contrato de locação fixar
- Sem prazo no contrato: o que as partes combinarem por escrito, de preferência na entrega das chaves; sem acordo, o Código Civil permite cobrar desde logo (art. 331)
| Situação | O que pesa no tempo |
|---|---|
| Sem retenção | Locador apenas devolve, sem necessidade de orçamento de reparo |
| Com retenção parcial | Necessário orçamento de reparo, prestação de contas |
| Retenção integral | Comprovação formal dos danos e valores |
| Disputa em andamento | Aguarda solução administrativa ou judicial |
O que o locador PODE reter
Pode reter
- Aluguéis em atraso até a entrega das chaves
- Encargos não pagos (IPTU, condomínio se for por conta do locatário)
- Multas contratuais por rescisão antecipada (se houver cláusula)
- Reparos de danos comprovados na vistoria de saída
- Reposição de itens do inventário danificados ou faltantes (mobiliado)
- Custo de limpeza ESPECIAL (não a limpeza padrão pós-uso)
NÃO pode reter
- Desgaste natural (pintura desbotada, riscos leves no piso)
- Marcas leves de móveis nas paredes
- Reparos que já existiam na entrada e não foram registrados
- "Atualização" estética (repintar com cor diferente)
- Vícios ocultos (problemas estruturais não causados pelo locatário)
- Limpeza padrão pós-mudança (a menos que o imóvel esteja MUITO sujo)
Detalhamento: desgaste natural × dano
A linha entre o que PODE e o que NÃO PODE ser cobrado passa pela distinção entre desgaste natural e dano. Veja exemplos:
| Item | Desgaste natural | Dano |
|---|---|---|
| Pintura | Desbotamento, marca de móveis | Manchas grandes, furos não tampados |
| Piso | Riscos leves, brilho diminuído | Rachaduras, tacos faltando, marca de queimadura |
| Portas | Fechaduras desgastadas pelo uso | Buracos, batidas, fechaduras quebradas |
| Azulejos | Rejunte amarelado | Trincados ou faltando |
| Aparelhos (mobiliado) | Uso normal, manutenção esperada | Quebra por uso indevido, faltando |
Para mais detalhes sobre essa distinção, veja nosso glossário.
Correção monetária e rendimentos
A caução tem que ser devolvida com correção. A regra varia conforme o caso:
Caução em dinheiro depositada em poupança (§2º art. 38)
O locatário tem direito a TODO o valor: principal + rendimentos da poupança. Esse é o cenário ideal mas pouco aplicado.
Caução em dinheiro recebida pelo locador (sem depósito formal)
O locador deve devolver o valor corrigido. Os índices aplicáveis são:
- Se o contrato especifica: aplica-se o índice contratual (IGPM, IPCA, INPC)
- Sem índice no contrato: a Lei do Inquilinato manda depositar a caução em poupança (art. 38, § 2º), e o inquilino pode pedir o equivalente aos rendimentos; nas dívidas sem índice combinado nem lei específica, o Código Civil usa o IPCA desde a Lei 14.905/2024 (art. 389, parágrafo único)
- Juros sem taxa no contrato: Selic menos o IPCA (Código Civil, art. 406, § 1º)
Se o locador não depositou em poupança como prevê a lei, o locatário pode pleitear judicialmente o equivalente aos rendimentos perdidos durante o período do contrato. Isso pode ser significativo em contratos longos.
Passos práticos para obter a devolução
Realize vistoria de saída formal
Marque a vistoria com locador presente (ou seu representante). Compare com vistoria de entrada. Documente tudo com fotos datadas. Sem vistoria formal, qualquer cobrança fica frágil, pra ambos os lados.
Assine termo de entrega das chaves
Termo deve constar: data e hora, o que foi devolvido, as pendências e a assinatura das partes; o estado do imóvel fica na vistoria de saída. A partir dessa data começa a contar o prazo de devolução da caução.
Confira o prazo combinado
Com cláusula no contrato, respeite o prazo; sem cláusula, combine um por escrito. Sem prazo combinado, o Código Civil permite cobrar a devolução desde logo (art. 331), e a notificação marca o atraso (art. 397, parágrafo único).
Receba devolução com prestação de contas
Mesmo na devolução total, peça documento escrito. Se houver retenção, exija detalhamento: o que foi descontado, com base em qual orçamento, anexar fotos.
Se houver desconto, valide com terceiros
Recebeu valor menor? Pegue o orçamento do locador, peça mais 2 orçamentos independentes pelos mesmos serviços. Se houver discrepância grande, há base pra contestar.
Se o locador não devolver: o que fazer
1. Notificação extrajudicial
Envie carta com Aviso de Recebimento (AR) ou via cartório de títulos e documentos. A notificação deve:
- Identificar locador e locatário (CPF/CNPJ, endereço)
- Mencionar contrato, data de início e fim
- Especificar valor da caução, índice de correção e valor total devido
- Estabelecer prazo (15-20 dias) para pagamento
- Indicar consequências em caso de descumprimento
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2. Tentativa de acordo
Antes de ação judicial, vale tentar acordo via mediação ou negociação direta. Faça por escrito (e-mail, WhatsApp). Isso vira prova.
3. Reclamação no Procon (se aplicável)
Em casos com imobiliária ou administradora envolvida, o Procon pode mediar. Esse caminho é mais rápido que a Justiça, mas tem alcance limitado.
4. Ação no Juizado Especial Cível (JEC)
Pra valores até 40 salários mínimos (em 2026, R$ 64.840, com o salário mínimo de R$ 1.621), você pode mover ação no JEC sem advogado (até 20 SM) ou com advogado dativo. Custo: gratuito. Prazo médio até sentença: 6-12 meses.
5. Ação na Vara Cível
Pra valores acima do limite do JEC ou casos complexos. Exige advogado. Prazo médio: 12-24 meses.
