Como calculamos esse preço
Cruzamos dados de 4 fontes públicas (CRECI estaduais, plataformas de freelance, tabelas de imobiliárias e marketplaces de serviço como o Cronoshare) pra montar uma faixa que reflete o que de fato é praticado no Brasil em 2026.
A fórmula leva em conta 5 fatores. Vou explicar cada um:
1. Metragem (fator principal)
É o que mais afeta. Não é linear — quanto maior o imóvel, menor o preço por m². Usamos uma progressão:
- Até 50 m²: R$ 6/m² (piso: R$ 200)
- 50-100 m²: R$ 5/m²
- 100-200 m²: R$ 4/m²
- 200-400 m²: R$ 3,50/m²
- Acima de 400 m²: R$ 3/m²
Pra imóveis muito grandes (casas de campo, sítios, imóveis comerciais grandes), recomendamos negociar por hora trabalhada — geralmente R$ 80-120/hora pra vistoriador autônomo.
2. Tipo de imóvel
Apartamento é a referência (1,00x). Outros tipos ajustam:
- Casa: +15% (áreas externas, quintal, garagem múltipla)
- Comercial (loja, escritório): +20% (vitrines, balcões, gás, exaustão)
- Sala/conjunto pequeno: -10% (estrutura mais simples)
3. Tipo de vistoria
- Entrada / Saída: preço base (1,00x)
- Transferência: -10% (muitas vezes feito junto com saída do anterior)
- Conferência (short-stay/Airbnb): -50% (rápida, 10-15 min)
4. Localização
Cidade afeta tanto pela demanda quanto pelo custo de deslocamento:
| Região | Multiplicador |
|---|---|
| Capitais Sudeste (SP, RJ, BH, Vitória) | 1,00x (base) |
| Capitais Sul | 0,90x |
| Capitais Nordeste / Centro / Norte | 0,80x |
| Cidades grandes do interior | 0,75x |
| Cidades médias do interior | 0,70x |
| Cidades pequenas | 0,65x |
5. Mobiliado e urgência
Mobiliado exige inventário detalhado de móveis e eletrodomésticos — leva 30-50% mais tempo. Cobre semi (+15%) ou mobiliado completo (+30%).
Urgência é um adicional clássico — você está priorizando aquele cliente em detrimento de outros. Mercado padrão: urgente (1-2 dias) +20%, mesmo dia +50%. Não tenha vergonha de cobrar.
Como precificar quando você está começando
Vistoriador iniciante tem 3 escolhas erradas comuns:
- Cobrar muito barato pra ganhar clientes — vira corrida pra fundo. Cliente que escolhe por preço sempre vai trocar quando alguém oferecer mais barato.
- Cobrar caro sem entregar diferencial — perde antes mesmo de mostrar valor.
- Não ter tabela e improvisar a cada cliente — passa insegurança.
A recomendação: pegue o resultado dessa calculadora como sua tabela inicial. Cobra no piso da faixa nos primeiros 3-6 meses pra ganhar volume, e depois sobe pro meio da faixa quando tiver reputação local.
Tabela rápida de referência
Pra você ter uma noção sem usar a calculadora:
| Imóvel | Capital SP/RJ | Cidade interior |
|---|---|---|
| Apto 40 m² (kitnet) | R$ 220-280 | R$ 160-200 |
| Apto 60 m² (2 dorm) | R$ 280-380 | R$ 200-280 |
| Apto 100 m² (3 dorm) | R$ 420-560 | R$ 300-400 |
| Casa 150 m² | R$ 580-780 | R$ 420-560 |
| Casa 250 m² (alto padrão) | R$ 800-1.100 | R$ 580-780 |
| Sala comercial 50 m² | R$ 240-320 | R$ 180-240 |
| Loja comercial 100 m² | R$ 520-680 | R$ 380-500 |
Valores pra vistoria de entrada/saída, imóvel não mobiliado, prazo normal. Adicionais aplicam.
Adicionais que vale cobrar à parte
Esses NÃO entram no preço base — são serviços extras:
- Deslocamento fora do raio padrão (acima de 20 km da sua base): R$ 1-3 por km
- Reagendamento por culpa do cliente (não estar no horário marcado): 30% do valor
- Vistoria contraditória (terceira parte chamada pra arbitrar): 1,5x o valor normal
- Cópia adicional impressa: R$ 30-50 por via física
- Acompanhamento de reparo (vistoria intermediária pra checar conserto): 50% do valor normal
Cobrar bem é metade. Entregar bem é a outra.
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