1. Escolher o tipo de empresa
Pra quem está começando solo, três opções principais:
| Tipo | Faturamento | Carga tributária | Pra quem |
|---|---|---|---|
| MEI | Até R$ 81 mil/ano | R$ 71/mês fixo (DAS) | Iniciantes, solo, 1-30 vistorias/mês |
| ME (Simples Nacional) | Até R$ 360 mil/ano | 4-6% sobre faturamento | Crescimento, 30-150 vistorias/mês |
| EPP (Simples Nacional) | Até R$ 4,8 mi/ano | 6-15% sobre faturamento | Empresa estabelecida com equipe |
A escolha mais comum pra começar é MEI. Por quê:
- Custo fixo previsível (R$ 71/mês mesmo se você não faturar nada no mês)
- Isenção total de IRPJ, CSLL, PIS, COFINS: você só paga o DAS
- Pode contratar 1 funcionário
- Abre online em 30 minutos, sem custo
- Emite nota fiscal eletrônica (NF-e municipal)
A migração de MEI pra ME é tranquila e pode ser feita quando você passar dos R$ 81 mil/ano.
2. Definir o CNAE certo
CNAE (Classificação Nacional de Atividades Econômicas) define qual sua atividade econômica. Pra vistoria de imóvel, os mais usados são:
| CNAE | Descrição | Vale pra MEI? |
|---|---|---|
7490-1/04 |
Atividades de intermediação e agenciamento de serviços | Sim |
6822-6/00 |
Gestão e administração da propriedade imobiliária | Sim |
4399-1/02 |
Montagem e desmontagem de andaimes e outras estruturas temporárias | Sim (vistoria de obra) |
Confirme com seu contador qual CNAE é melhor pra sua atividade específica. Alguns municípios têm regras tributárias diferentes por CNAE, e isso afeta sua nota fiscal e o ISS que você vai pagar.
3. Abrir o MEI no Portal Empresas
O processo é 100% online e gratuito:
- Acesse
gov.br/empresase faça login com seu CPF (gov.br nível Prata ou superior) - Clique em "Quero ser MEI"
- Preencha: nome empresarial, endereço (pode ser residencial), CNAE principal e até 15 secundários
- Confirme e baixe o CCMEI (Certificado da Condição de MEI): esse é seu "RG de empresa"
- Faça inscrição municipal na prefeitura pra emitir NF-e (depende do município, geralmente é online também)
- Solicite alvará de funcionamento (não necessário em todos os municípios pra MEI)
Tempo total: ~30 minutos pra abrir, mais 1-3 dias úteis pra inscrição municipal aparecer no sistema.
4. Verificar exigência de CRECI
A pergunta mais comum: "preciso de CRECI pra fazer vistoria?"
Resposta curta: depende.
Quando NÃO precisa
Pra vistoria de imóvel residencial pra fins de locação (entrada, saída, conferência), a maioria dos estados NÃO exige CRECI. A atividade é considerada técnica/administrativa, não de corretagem.
Quando precisa
- Avaliação imobiliária (definir valor de mercado): o corretor com CRECI faz o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), sem precisar do CNAI, que é opcional; o engenheiro ou o arquiteto faz o laudo pela NBR 14653, com ART ou RRT. Veja laudo de avaliação de imóvel.
- Intermediação de venda/locação: exige CRECI (atividade de corretagem)
- Laudo pra fins judiciais: pode exigir CREA (engenheiro) ou CAU (arquiteto) com ART/RRT
Recomendação: ligue pro CRECI do seu estado e pergunte diretamente sobre vistoria de locação. Cada estado pode interpretar diferente.
5. Equipar pra começar
Vistoriador iniciante NÃO precisa investir R$ 10 mil em equipamento. Aqui está o setup mínimo viável:
| Item | Faixa de preço | Comentário |
|---|---|---|
| Smartphone com câmera 12MP+ | R$ 1.500-3.000 | Provavelmente você já tem |
| Trena (3-5m) | R$ 25-60 | Use o seu modelo preferido |
| Trena a laser (opcional) | R$ 100-350 | Acelera medições, vale pena |
| Prancheta | R$ 15-30 | Pra usar checklist em papel |
| Capa de chuva | R$ 30-80 | Vistoria não para no inverno |
| Software de vistoria | R$ 49-149/mês | Vistorize Solo a partir de R$ 49 |
| Site simples (opcional) | R$ 0-200 | WordPress ou perfil no Instagram bastam no começo |
Total inicial: R$ 200-1.500 (assumindo que já tem celular). Não compre lanterna profissional, drone ou trena multifuncional no começo, só depois que você souber se precisa.
6. Definir tabela de preços
O erro clássico: chutar preço pra "ganhar cliente" no começo. Resultado: cliente que escolhe por preço sempre vai trocar quando aparecer alguém mais barato.
O caminho correto: usar uma tabela baseada em variáveis objetivas: metragem, tipo, cidade, mobiliado, urgência.
Nossa calculadora de vistoria gera uma faixa de preço justa em 30 segundos. Use ela e comece cobrando no piso da faixa nos primeiros 3-6 meses. Quando você tiver reputação local, sobe pro meio da faixa.
Modelo de tabela inicial (sugestão)
| Imóvel | Vistoria de entrada/saída | Conferência |
|---|---|---|
| Apto 40 m² (1 quarto) | R$ 204 a 276 | R$ 128 a 173 |
| Apto 60 m² (2 quartos) | R$ 289 a 391 | R$ 145 a 195 |
| Apto 100 m² (3 quartos) | R$ 425 a 575 | R$ 213 a 288 |
| Casa 150 m² | R$ 635 a 860 | R$ 318 a 430 |
| Imóvel mobiliado | +30% sobre o valor | +30% |
Referência estimada pela Vistorize para capital do Sudeste, sem mobília e com prazo normal (a mesma da calculadora). No interior, aplique de 0,65x a 0,75x; nas outras capitais, de 0,8x a 0,9x. Veja a calculadora completa.
7. Conseguir os primeiros clientes
A parte mais difícil. Ninguém te conhece, você não tem portfólio. O que funciona em 2026:
Mês 1-2: prospecção ativa em imobiliárias locais
Liste 30-50 imobiliárias pequenas/médias da sua cidade. Vá presencialmente em 10-15 delas. Apresente: cartão de visita, exemplo de laudo seu (vistorie sua própria casa pra ter portfólio), tabela de preços. Cobre 10-15% abaixo do mercado nos 5 primeiros trabalhos.
Mês 2-3: corretores autônomos
Corretores autônomos contratam vistoria pra fechar contratos. Procure no Imovelweb, OLX, Quintoandar, Facebook Marketplace: corretores listam contatos. Mande mensagem direta oferecendo serviço com preço fixo.
Mês 3-4: airbnb e temporada
Anfitriões com 2+ imóveis precisam vistoria entre estadias. Vá em grupos de Facebook "Anfitriões Airbnb [sua cidade]" e poste oferta. Conferência de 10-15 min entre check-out e check-in.
Mês 4-6: indicações
Se você fez 20-40 vistorias com qualidade, indicações começam a chegar. Peça referências aos clientes satisfeitos. Ofereça desconto de 10% pra quem trazer 3 clientes.
Mês 6+: marketing digital
Agora vale investir em Instagram, Google Meu Negócio, site simples. Antes disso, você ainda não tinha portfólio pra mostrar.
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