Engenheiro para vistoria de apartamento novo: quando contratar, quanto custa e o que ele entrega
Levar engenheiro civil ou arquiteto para receber o apartamento novo não é obrigatório, mas vale quando há sinal de defeito, quando você quer um laudo técnico para cobrar a construtora ou quando o caso pode virar disputa. Não existe tabela de preço obrigatória: o valor depende do escopo, e é ele que você deve pedir por escrito, com laudo, ART ou RRT e revisita.
Quem compra na planta recebe o aviso da construtora para a vistoria de entrega, marca a data e, muitas vezes, percebe que não sabe bem o que olhar. Aí surgem as dúvidas: vale levar um engenheiro? Quanto ele cobra? Depende do apartamento, do que você espera do profissional e do que vai fazer se achar defeito.
Este guia trata do profissional. Para conferir o imóvel por conta própria, use a parte de imóvel novo da vistoria de entrega de chaves e o checklist de vistoria em PDF.
Quando vale chamar engenheiro ou arquiteto
O Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil não exigem que o comprador leve um profissional à vistoria de entrega, que costuma estar prevista no contrato com a incorporadora. A vistoria técnica pode ser feita por engenheiro civil, com ART, ou por arquiteto, com RRT; para o arquiteto, vistoria e laudo estão entre as atividades da Lei 12.378/2010 (art. 2º, VI). A decisão é prática:
| Situação | Sozinho, com checklist | Com engenheiro ou arquiteto |
|---|---|---|
| Nenhum sinal de problema | Costuma bastar, se você testar e fotografar tudo | Opcional, para quem não tem prática |
| Umidade, fissura, piso oco, ralo que não escoa | Dá para registrar, não para dimensionar | Recomendado: ele mede, testa e descreve |
| Acabamento ou medida diferente do prometido | Difícil sem saber ler planta e memorial | Recomendado: ele compara com o memorial e os projetos |
| Construtora resiste a anotar ressalvas | Fica a sua palavra contra a dela | Recomendado: o laudo dá base à cobrança |
| Defeito que já virou conflito | Insuficiente | Laudo com ART ou RRT; para achar a causa, perícia |
Contrate antes da data marcada pela construtora: o profissional precisa ler os documentos do imóvel antes da visita. Se você for sozinho e encontrar um dos sinais da tabela, anote no termo e chame o profissional para a revisita, antes de aceitar o item.
O que o engenheiro confere
Uma referência para o roteiro é a norma de entrega e recebimento de obras do IBAPE de Minas Gerais (2016), resumida, com outras referências técnicas, numa monografia de especialização da UFMG de 2021. Com base nesse resumo, o roteiro se agrupa em três partes:
- Documentos. Memorial descritivo, plantas, projetos, habite-se e até o material de venda, para comparar o prometido com o entregue.
- Inspeção. Pisos, paredes e lajes, esquadrias, iluminação, instalações elétricas, hidráulicas e de gás, e as medidas dos ambientes. Com nível de bolha, mangueira de nível, trena e testador de tomadas.
- Registro. Cada desconformidade descrita, fotografada e marcada numa planta, com um número que liga a foto ao local.
A vistoria é visual e cobre o que está aparente e acessível; salvo previsão no contrato, não inclui fachada, locais sem acesso nem fundações. E ela descreve o defeito: apurar a causa é perícia, com outro escopo e outro preço.
Por que no dia da entrega: a NBR 17170, norma da ABNT sobre garantias de edificações, lista exemplos de falhas aparentes em acabamentos que devem ser identificadas no ato da entrega, segundo a leitura jurídica de Carlos Pinto Del Mar, na biblioteca do IBAPE Nacional. Para umidade, veja infiltração e umidade na vistoria.
O que o laudo deve trazer
O laudo é o documento em que o profissional relata o que viu e conclui. Pela norma do IBAPE-MG, no resumo da UFMG, ele traz no mínimo:
- Quem contratou, objetivo e finalidade.
- Data e hora da visita e quem acompanhou.
- Endereço, limitações e método.
- Documentos analisados.
- Descrição técnica dos sistemas vistoriados.
- Relatório fotográfico e lista das desconformidades, com o local de cada uma.
- Conclusão, data, qualificação e assinatura do responsável, com a ART ou o RRT.
As fotos são numeradas, com data e legenda, e a numeração bate com a planta. Dicas de foto em como tirar foto para vistoria.
ART e RRT: a responsabilidade técnica
| Ponto | Engenheiro | Arquiteto |
|---|---|---|
| Documento | ART, Anotação de Responsabilidade Técnica | RRT, Registro de Responsabilidade Técnica |
| Onde é feito | CREA (Lei 6.496/1977, art. 2º, § 1º) | CAU (Lei 12.378/2010, art. 47) |
| Quando é exigido | Todo contrato de obra ou serviço profissional de engenharia, escrito ou verbal (art. 1º) | Trabalhos da profissão, nas hipóteses que o CAU/BR detalha (art. 45 e § 1º) |
| O que define | Os responsáveis técnicos, para os efeitos legais (art. 2º) | Os responsáveis técnicos, a partir da autoria (art. 46) |
A Lei 6.496/1977 criou a ART. Com a Lei 12.378/2010, os arquitetos registrados nos CREAs ganharam registro automático no CAU (art. 55), e o arquiteto passou a fazer RRT. Peça que o orçamento diga se a ART ou o RRT está incluído e que o laudo traga o número do registro: é ele que mostra quem responde tecnicamente pelo que está escrito.
Quanto custa um engenheiro para vistoria de apartamento
Não existe tabela de preço obrigatória para vistoria de recebimento, e a Vistorize não estima esse valor: a calculadora de quanto custa uma vistoria vale para vistoria de aluguel e deixa de fora a vistoria de engenharia.
Há referências de honorários, como as tabelas indicativas do CAU/BR para arquitetos (Lei 12.378/2010, art. 28, XIV) e as dos IBAPEs estaduais, que na maioria ficam restritas aos associados, segundo uma palestra de 2023 na biblioteca do IBAPE Nacional. Elas não obrigam ninguém, e o preço é combinado com cada profissional. Por isso, aqui não há número. O que forma o preço:
- Tempo no imóvel, que cresce com a metragem, os ambientes e os testes.
- Tempo de escritório, para ler os documentos e escrever o laudo.
- Taxa da ART ou do RRT. A da ART é fixada pelo CONFEA, com teto em lei (Lei 6.496/1977, art. 2º, § 2º; Lei 12.514/2011, art. 11); a do RRT está na Lei 12.378/2010 (art. 49). As duas são corrigidas todo ano pelo INPC.
- Deslocamento e revisita para conferir os reparos.
Mande a mesma lista a cada profissional e compare o preço total pelo mesmo escopo:
| Item | O que perguntar |
|---|---|
| Metragem e áreas | Quantos metros quadrados e quais áreas, como varanda, vaga e depósito? |
| Documentos | Vai ler o memorial descritivo, as plantas e o manual antes da visita? |
| Testes | Tomadas, pontos de água, ralos, esquadrias, nivelamento de piso? |
| Instalações | Confere elétrica, hidráulica, gás e os equipamentos entregues? |
| Fora do escopo | Áreas comuns, fachada, ensaios, apuração de causa? |
| Laudo e prazo | Fotos numeradas, planta com os pontos, lista de desconformidades? Pronto em quantos dias? |
| ART ou RRT | Está no preço? O número vem no laudo? |
| Revisita | A conferência dos reparos está incluída? |
Garantia e prazos para reclamar
Para o Código de Defesa do Consumidor, produto é qualquer bem, móvel ou imóvel (art. 3º, § 1º). Na compra de apartamento novo de construtora ou incorporadora, quando há relação de consumo, estes são os prazos principais:
| Prazo | Para quê | Base |
|---|---|---|
| 90 dias da entrega | Reclamar de vício aparente ou de fácil constatação | CDC, art. 26, II e § 1º |
| 90 dias de quando o defeito aparece | Reclamar de vício oculto | CDC, art. 26, § 3º |
| Prazo parado | A reclamação comprovada à construtora segura o prazo até uma resposta negativa clara | CDC, art. 26, § 2º, I |
| 30 dias para consertar | Sem conserto no prazo, você pode exigir troca, devolução corrigida do valor pago ou abatimento do preço; o contrato pode mudar esse prazo para algo entre 7 e 180 dias, em cláusula separada | CDC, art. 18, §§ 1º e 2º |
| 5 anos | O construtor responde pela solidez e segurança da obra; o STJ trata o prazo como de garantia | Código Civil, art. 618 |
| 180 dias | Ação do dono da obra depois que o vício aparece; segundo o STJ, a doutrina majoritária o liga ao pedido de desfazer o contrato ou abater o preço | Código Civil, art. 618, parágrafo único |
| 10 anos | Prazo que o STJ aplicou à indenização por vícios do imóvel comprado pelo consumidor | Código Civil, art. 205; STJ, REsp 1.534.831-DF |
Na mesma decisão, de 2018, o STJ separou os prazos: os 90 dias do CDC valem para exigir conserto, troca, abatimento ou devolução, e o pedido de indenização pelos danos segue os 10 anos. O tribunal também registrou que o CDC protege além dos cinco anos: o consumidor pode reclamar quando o vício aparecer, desde que dentro dos 90 dias (Informativo 620). Os artigos citados estão no Código Civil.
E as normas da ABNT? O CDC proíbe pôr no mercado produto em desacordo com as normas oficiais ou, na falta delas, com as da ABNT (art. 39, VIII). O texto das normas é pago; o que segue vem de fontes secundárias:
- NBR 15575, conhecida como norma de desempenho, trazia num anexo prazos de garantia recomendados por sistema.
- NBR 17170:2022 (Edificações: garantias, prazos recomendados e diretrizes) atualizou esse anexo, ampliou a lista de itens com prazo recomendado (de 56 para 182) e conta os prazos de garantia a partir do habite-se ou de documento equivalente; os 90 dias do CDC continuam contados da entrega. Pela leitura de Carlos Pinto Del Mar, vale para projetos protocolados para aprovação a partir de 12 de junho de 2023, e não para prédios já existentes ou em obra.
- NBR 14037 dá as diretrizes do manual de uso, operação e manutenção, o manual do proprietário (ficha técnica do Sebrae).
Leia o termo de garantia e o manual. O CDC diz que a garantia contratual se soma à legal e exige que venha em termo escrito, com o que cobre, a forma, o prazo, o lugar para usá-la e o que cabe ao comprador, entregue com o manual (art. 50). E, pela mesma leitura de Del Mar, a NBR 17170 indica situações que fazem perder a garantia, que devem ser informadas no manual.
A aplicação desses prazos à compra de imóvel é discutida nos tribunais e depende do caso. Com defeito sério ou recusa da construtora, procure um advogado ou o Procon antes que os prazos acabem.
Achou defeito: ressalva, protocolo e revisita
Ressalva no termo de recebimento
Escreva cada problema no próprio termo, ou numa lista anexa assinada pelas partes, com o local e o número da foto. Uma leitura jurídica citada num trabalho do IFSC aponta que assinar sem ressalvas equivale a declarar que o imóvel não tinha vício aparente naquela data. O CDC ainda dá 90 dias da entrega para reclamar do vício aparente (art. 26, § 1º), mas, sem a ressalva, fica mais difícil provar que o defeito já estava lá.
Protocolo por escrito
Mande a lista à construtora por um meio que deixe prova: protocolo do atendimento, e-mail com resposta ou carta com aviso de recebimento. A reclamação comprovada segura o prazo de 90 dias (CDC, art. 26, § 2º, I). Peça prazo para cada reparo.
Revisita antes do aceite
Depois dos reparos, faça nova vistoria, de preferência com o mesmo profissional, e só então aceite aqueles itens. É o fluxo descrito pelo IFSC: o problema vai para o termo, a incorporadora repara e agenda nova vistoria.
Defeito que aparece depois
Comunique por escrito assim que aparecer, com foto e data: no vício oculto, os 90 dias contam daí (art. 26, § 3º). Guarde laudo, fotos, protocolos e respostas.
Onde a Vistorize entra, e onde não entra
A Vistorize não faz vistoria de engenharia, não emite ART nem RRT e não substitui o laudo de um profissional habilitado. Quem vai conferir sozinho pode usar a parte de imóvel novo da vistoria de entrega de chaves como roteiro e o checklist em PDF como apoio.
Para engenheiros, arquitetos e vistoriadores que fazem vistoria de entrega, o app serve para o registro de campo, no navegador do celular, sem baixar nada. Em cada ambiente, você marca o estado de cada item (Novo, Bom, Regular, Ruim ou não se aplica), tira fotos por item, escreve observações e inclui itens fora da lista. O PDF sai com as observações e o registro fotográfico, e o cliente assina por link, sem criar conta. A entrega de chaves usa o tipo de vistoria Entrada. O plano Free faz 1 vistoria por mês, com até 80 fotos e 2 imóveis (veja os planos). As conclusões técnicas e a ART ou o RRT continuam com o profissional.
Perguntas frequentes
Quanto custa um engenheiro para vistoria de apartamento novo?
Não existe tabela de preço obrigatória. O preço depende do escopo: metragem, documentos analisados, testes, laudo com fotos, taxa da ART ou do RRT, deslocamento e revisita. Peça dois ou três orçamentos com o mesmo escopo por escrito e compare o valor total. A calculadora da Vistorize vale só para vistoria de aluguel.
É obrigatório levar engenheiro na vistoria de entrega das chaves?
Não. O Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil não exigem que o comprador leve um profissional. Vale chamar engenheiro ou arquiteto quando há sinal de defeito, quando você quer um laudo técnico para cobrar a construtora ou quando o caso pode virar disputa.
Arquiteto pode fazer a vistoria de apartamento novo?
Pode. A Lei 12.378/2010 inclui vistoria, laudo e parecer técnico entre as atividades do arquiteto e urbanista (art. 2º, VI). No lugar da ART, que o engenheiro faz no CREA, o arquiteto faz o RRT no CAU.
O que é a ART da vistoria?
É a Anotação de Responsabilidade Técnica, da Lei 6.496/1977. Todo contrato de serviço profissional de engenharia, escrito ou verbal, fica sujeito a ela, e ela define o responsável técnico. É feita no CREA. Peça o número junto com o laudo.
Qual o prazo para reclamar de defeito no apartamento novo?
Pelo CDC, 90 dias para o vício aparente, contados da entrega, e 90 dias para o oculto, contados de quando aparece (art. 26). A reclamação comprovada à construtora segura o prazo até a resposta negativa. O Código Civil prevê 5 anos de garantia de solidez e segurança (art. 618), e o STJ já aplicou 10 anos ao pedido de indenização por vícios do imóvel, que é diferente dos 90 dias para exigir o conserto.
Assinei o termo de recebimento sem ressalvas. Perdi o direito de reclamar?
Não necessariamente. Pelo CDC, o vício aparente pode ser reclamado em até 90 dias da entrega, e o oculto, em 90 dias de quando aparece (art. 26), e a garantia legal não pode ser afastada por contrato (art. 24). Mas, sem ressalva, fica mais difícil provar que o defeito já existia no dia. Reclame por escrito logo, com fotos e data, e, se a construtora negar, procure um advogado ou o Procon.
Fontes
- Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), texto atualizado na Câmara dos Deputados: arts. 3º, 18, 24, 26, 39 e 50
- Lei 10.406/2002 (Código Civil), texto atualizado na Câmara dos Deputados: arts. 205 e 618
- Lei 6.496/1977 (Anotação de Responsabilidade Técnica), texto atualizado na Câmara dos Deputados: arts. 1º e 2º
- Lei 12.378/2010 (arquitetura e urbanismo, CAU e RRT), publicação original na Câmara dos Deputados: arts. 2º, 28, 45 a 49 e 55
- Lei 12.514/2011, art. 11 (teto da taxa da ART), texto no Senado Federal
- STJ, Informativo de Jurisprudência 620 (2018): REsp 1.534.831-DF, prazos para vícios do imóvel
- IBAPE Nacional, biblioteca: ABNT NBR 17170, leitura jurídica de Carlos Pinto Del Mar (fonte secundária sobre a norma)
- IBAPE Nacional, biblioteca: Precificação dos serviços de avaliação e perícia, José Fidelis Sarno, 2023 (fonte secundária)
- Sebrae, ficha técnica 13071-2: adequação às normas ABNT NBR 14037, NBR 5674 e NBR 17170 (fonte secundária)
- UFMG, monografia Vistoria técnica de recebimento de obras de construção civil: detecção de anomalias, 2021 (resume a norma do IBAPE-MG)
- IFSC, trabalho de conclusão A vistoria de entrega das chaves nas incorporações imobiliárias, 2022
Conteúdo informativo, publicado em outubro de 2026, com base nos textos das Leis 8.078/1990, 10.406/2002, 6.496/1977 e 12.378/2010 no site da Câmara dos Deputados, da Lei 12.514/2011 no site do Senado e em decisão do STJ. As normas da ABNT foram citadas a partir de fontes secundárias, porque o texto delas é pago. Não substitui orientação jurídica nem a de um engenheiro ou arquiteto habilitado: para um caso concreto, procure um desses profissionais.
