Alugar sem imobiliária: como fazer a vistoria e proteger o imóvel
Alugar sem imobiliária é possível, mas tudo o que a imobiliária faria passa a ser com você: contrato, garantia, vistoria de entrada, entrega das chaves e acerto na saída. O que protege o imóvel é um laudo de entrada detalhado, com fotos, assinado por você e pelo inquilino antes da entrega das chaves, e uma vistoria de saída comparada item por item com ele.
Quem aluga o próprio imóvel sem imobiliária deixa de pagar a taxa de administração e fala direto com o inquilino. Em troca, assume tarefas que costumam ficar invisíveis: registrar o estado do imóvel, guardar provas, cobrar o que for devido e devolver o que não for. O problema quase nunca aparece na entrada. Ele aparece na saída, quando você precisa mostrar como o imóvel estava e não tem nada assinado.
Este guia é o roteiro do proprietário que aluga sozinho, do contrato ao acerto final. O passo a passo técnico da vistoria, cômodo por cômodo, está em como fazer vistoria de imóvel.
O que muda quando você aluga sem imobiliária
A imobiliária não faz nada que você não possa fazer. A diferença é que, sem ela, ninguém lembra você de cada etapa.
| Etapa | O que a imobiliária costuma fazer | O que fica com você |
|---|---|---|
| Inquilino e garantia | Analisa o cadastro e cuida da garantia | Escolher uma garantia e conferir os documentos |
| Contrato | Usa um modelo próprio, já com as cláusulas de vistoria | Incluir a vistoria, o prazo para contestar e as chaves no contrato |
| Vistoria de entrada | Faz ou contrata a vistoria e colhe as assinaturas | Fazer ou contratar, e colher a assinatura do inquilino antes das chaves |
| Durante o contrato | Recebe o aluguel, emite recibos e intermedeia reparos | Emitir recibos, registrar pedidos e combinar visitas por escrito |
| Saída | Faz a vistoria de saída, compara e acerta a garantia | Comparar com a entrada, separar desgaste de dano e prestar contas |
Nenhuma dessas tarefas exige ser especialista. Exige método e documento assinado.
O que a Lei do Inquilinato diz sobre o estado do imóvel
A Lei 8.245/1991 vale para a locação feita com ou sem imobiliária. Estes são os pontos dela que tratam diretamente do estado do imóvel, em resumo:
| Artigo | O que diz | O que significa para você |
|---|---|---|
| Art. 22, I | O locador entrega o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina | Entregar o imóvel funcionando, e registrar isso |
| Art. 22, IV | O locador responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação | O defeito que já existia na entrada continua sendo seu |
| Art. 22, V | Se o inquilino pedir, o locador fornece uma descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, citando expressamente os defeitos existentes | O laudo de entrada é, na prática, esse documento |
| Art. 23, III | O inquilino devolve o imóvel, no fim da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal | Para cobrar um dano, é preciso mostrar como o imóvel estava |
| Art. 23, IX | O inquilino permite a vistoria pelo locador ou por quem ele indicar, com dia e hora combinados antes | Visita durante o contrato só com agendamento |
A lei não obriga uma vistoria em todo contrato, mas obriga você a entregar a descrição do estado do imóvel se o inquilino pedir. E, sem um registro da entrada, o art. 23, III perde força: não há como mostrar o que mudou. O panorama completo está em Lei do Inquilinato e vistoria.
A lei também não define o que é "uso normal". Os exemplos do que costuma ser tratado como desgaste e do que é dano estão em desgaste natural ou dano.
O roteiro do proprietário, do contrato à saída
São seis etapas. As quatro primeiras acontecem antes de o inquilino dormir a primeira noite no imóvel.
Contrato com a vistoria dentro
É no contrato que a vistoria ganha força. Inclua que o laudo de entrada faz parte do contrato, como anexo assinado; um prazo, definido no próprio contrato, para o inquilino apontar por escrito o que discordar do laudo depois de se mudar; quem paga cada vistoria (veja quem paga a vistoria); como será marcada a vistoria de saída; e quantas chaves foram entregues.
Uma garantia, e só uma
A lei lista as garantias que o locador pode exigir (caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento) e proíbe mais de uma no mesmo contrato (art. 37). Exigir duas é contravenção penal (art. 43, II). Na caução em dinheiro, o limite é de três meses de aluguel, depositados em caderneta de poupança, e os rendimentos são do inquilino na devolução (art. 38, § 2º). Na saída, é a vistoria que justifica, ou não, qualquer desconto: veja devolução de caução com vistoria de saída.
Vistoria de entrada antes da mudança
Faça com o imóvel vazio, limpo e com luz do dia, antes de o inquilino levar qualquer coisa. Percorra cômodo por cômodo, de preferência com ele junto: paredes, piso, portas, janelas, tomadas, torneiras, ralos e armários. Para cada item, o estado e uma foto; para cada defeito, uma foto de perto e outra que mostre onde ele fica. Anote as leituras de água, luz e gás e quantas chaves serão entregues, de quais portas.
Assinatura dos dois, depois as chaves
O laudo só vira acordo quando o inquilino assina. Assine você também, entregue uma cópia a ele e só então entregue as chaves. Se ele apontar algo que você não viu, registre no próprio laudo antes de assinar: uma ressalva agora custa menos do que uma discussão depois. O que o documento precisa conter está em termo de vistoria de imóvel, e o que conferir no dia, em vistoria de entrega de chaves.
Durante o contrato, tudo por escrito
- Recibo discriminado de cada pagamento. A lei proíbe a quitação genérica (art. 22, VI).
- O inquilino deve avisar logo do defeito cujo reparo é seu (art. 23, IV) e reparar o dano causado por ele, pela família ou por visitas (art. 23, V). Peça o aviso por escrito, com foto.
- Mudança na forma interna ou externa do imóvel só com o seu consentimento prévio e por escrito (art. 23, VI). Se autorizar uma obra, registre o que foi feito; as regras de indenização estão em benfeitorias em imóvel alugado.
- Visita ou vistoria durante o contrato, só com dia e hora combinados (art. 23, IX). Uma conferência periódica, registrada como as outras vistorias, ajuda a pegar infiltração e vazamento cedo.
Saída: comparar com a entrada
Marque a vistoria de saída para o dia da devolução das chaves, com o imóvel já vazio. Percorra na mesma ordem da entrada e compare item por item: o que estava bom e agora tem defeito precisa de uma explicação. Separe desgaste natural de dano, documente o que vai cobrar com foto e orçamento e preste contas por escrito. Para comparar sem perder nada, veja vistoria de entrada e saída; para cobrar ou reter, os modelos de cobrança de danos e caução.
Os erros que custam dinheiro na saída
Quase todo prejuízo na devolução do imóvel nasce de uma destas falhas, cometidas meses ou anos antes:
| Erro | Por que custa caro | Como evitar |
|---|---|---|
| Não fazer vistoria de entrada | Sem registro, não há como mostrar o que mudou | Laudo antes da entrega das chaves |
| Laudo vago | "Tudo em bom estado" não prova nada sobre um item específico | Estado e foto por item; defeito descrito com o local |
| Laudo sem a assinatura do inquilino | Vira uma declaração só sua, fácil de contestar | Assinatura antes das chaves, no papel ou por link |
| Fotos só de perto | Ninguém sabe de que parede ou cômodo é a mancha | Uma foto do conjunto e uma do detalhe |
| Inquilino entrar antes da vistoria | Fica a dúvida sobre quem causou cada marca | Vistoria com o imóvel vazio |
| Cobrar desgaste natural | O art. 23, III exclui as deteriorações do uso normal | Cobrar só o que passa do uso normal |
| Receber as chaves sem vistoriar | O que não foi registrado na saída fica difícil de cobrar depois | Vistoria no dia da devolução, antes de dar quitação |
| Reter a garantia sem prestar contas | Desconto sem foto, orçamento e recibo vira discussão | Prestação de contas por escrito, item por item |
O problema quase nunca aparece na entrada. Ele aparece na saída, quando você precisa mostrar como o imóvel estava.
Fazer a vistoria você mesmo ou contratar?
A Lei do Inquilinato não exige que a vistoria seja feita por um profissional. Você pode fazer, desde que o laudo seja detalhado e assinado pelos dois. Contratar um vistoriador faz mais sentido em imóvel mobiliado, em que o inventário é longo (veja vistoria de imóvel mobiliado), em imóvel de valor alto e quando a relação com o inquilino já começa tensa: um terceiro escolhido de comum acordo dá menos margem a dúvida sobre imparcialidade. Para ter uma ideia do preço, use a calculadora de quanto custa uma vistoria.
Como fazer a vistoria no app, no plano Free
Na Vistorize, a vistoria de locação é feita no navegador do celular, sem baixar nada da loja de aplicativos. O plano Free não tem prazo: 1 vistoria por mês, até 2 imóveis cadastrados e até 80 fotos por vistoria. Para quem aluga um imóvel, cabe a entrada agora e a saída quando o contrato terminar. Nos primeiros 7 dias depois do cadastro, sem cartão, os recursos dos planos pagos ficam liberados, com até 2 vistorias e 2 imóveis; sem contratar, a conta segue no Free, sem cobrança.
- Crie a conta e cadastre o imóvel.
- Nova vistoria. Escolha o imóvel e o tipo "Entrada". O nome e o WhatsApp do inquilino são opcionais e servem para enviar o link de assinatura.
- Ambiente por ambiente. Marque o estado de cada item (Novo, Bom, Regular, Ruim ou não se aplica), tire as fotos e escreva as observações.
- Finalizar e assinar. Você assina, desenhando ou digitando o nome, e a vistoria é finalizada. Na mesma tela, escolhe como o inquilino assina: pelo link da Vistorize ou no papel.
- Link para o inquilino. Envie pelo WhatsApp ou copie o link. O inquilino revisa os ambientes e assina sem criar conta: nome completo, CPF opcional, assinatura desenhada com o dedo e a confirmação de que leu e concorda.
- PDF. Baixe o PDF e guarde junto do contrato.
Se a assinatura do inquilino for colhida no papel, a vistoria fica Concluída e o PDF sai com a sua assinatura e a linha dele em branco. Quem mandou o link e depois assinou no papel pode usar "Concluir sem a assinatura do cliente". Se você reabrir a vistoria, as assinaturas são apagadas e precisam ser colhidas de novo. Depois que o inquilino assina pelo link, a página oferece uma camada extra e opcional, pelo Assinador gov.br, que pede conta nível prata ou ouro (gov.br): ele baixa o PDF, assina no portal e envia o arquivo de volta.
No Free, a vistoria de saída é feita em branco e você compara com o PDF da entrada. O comparativo automático, que pré-preenche a saída com os itens da entrada e mostra as fotos de referência, fica nos planos pagos, a partir do Solo (R$ 49 por mês, veja os planos). Se no mesmo mês você precisar de uma segunda vistoria, como a saída de um inquilino e a entrada do próximo, a vistoria avulsa custa R$ 12,99, tem até 300 fotos e não expira.
Perguntas frequentes
Posso fazer a vistoria do meu imóvel sem contratar um vistoriador?
Pode. A Lei do Inquilinato não exige que a vistoria seja feita por um profissional. O que dá força ao laudo é o detalhe, com o estado e a foto de cada item, e a assinatura do proprietário e do inquilino antes da entrega das chaves. Em imóvel mobiliado, de valor alto ou quando a relação já começa tensa, contratar um vistoriador pode valer a pena.
A lei obriga a vistoria de entrada quando eu alugo sem imobiliária?
A Lei 8.245/1991 vale com ou sem imobiliária. Ela não exige vistoria em todo contrato, mas obriga o locador a fornecer ao inquilino, se ele pedir, uma descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com os defeitos existentes (art. 22, V). E o inquilino deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo o desgaste do uso normal (art. 23, III), o que só se comprova com um registro da entrada.
O inquilino precisa assinar o laudo de vistoria?
Deveria. Sem a assinatura dele, o laudo vira uma declaração só sua e fica fácil de contestar. Colha a assinatura antes de entregar as chaves, no papel ou por um link de assinatura eletrônica, e entregue uma cópia a ele.
Quanto posso pedir de caução no aluguel?
Na caução em dinheiro, até três meses de aluguel, depositados em caderneta de poupança, com os rendimentos revertidos ao inquilino na devolução (art. 38, parágrafo 2º, da Lei 8.245/1991). E só uma garantia por contrato: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Posso entrar no imóvel alugado para fazer uma vistoria durante o contrato?
Com dia e hora combinados antes, sim. A lei obriga o inquilino a permitir a vistoria pelo locador ou por quem ele indicar, mediante combinação prévia de dia e hora (art. 23, IX). Combine por escrito e registre a visita como uma vistoria de conferência.
Dá para fazer a vistoria de graça em um app?
Na Vistorize, sim: o plano Free não tem prazo e permite 1 vistoria por mês, até 2 imóveis e até 80 fotos por vistoria, com PDF e link de assinatura para o inquilino. O comparativo automático entre a entrada e a saída fica nos planos pagos.
Fontes
- Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), texto compilado no Planalto: arts. 22, 23, 37, 38 e 43
- gov.br: assinatura eletrônica (conta nível prata ou ouro)
Conteúdo informativo, publicado em outubro de 2026, com base no texto da Lei 8.245/1991 no site do Planalto. Não substitui consulta a advogado: cada contrato tem particularidades, e para uma disputa concreta procure orientação jurídica.
